שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.
»
«
על מה להקפיד ברכישת משרדים להשקעה?
הנה 5 כללים חושבים לרוכשים משרדים להשקעה:
1. מיקומם של המשרדים - חשוב מאוד שהנכס בו אתם משקיעים יהיה נגיש מבחינת קרבתו לצירי תנועה מרכזיים ולתחבורה ציבורית כמו תחנת רכבת ואוטובוס.
2. חנייה - וודאו שיש במקום מספיק מקומות חנייה ומהו המחיר לכך.
3. ניצול מיטבי של שטח הבניין - שימו לב לכל העלויות שיש לשלם על הבניין כמו ארנונה, שכירות, דמי ניהול וכדומה וודאו שאין בזבוז של תשלום על שטחים מיותרים שאינם מנוצלים בצורה הטובה ביותר (שטחים ציבורים לדוגמה).
4. על מנת שהבניין ימלא את ייעודו לאורך זמן חשוב להקפיד מי הם המשקיעים והמשתמשים בבניין ולוודא שיהיה לו ביקוש ער לתקופות ממושכות.
5. יש לבדוק מהו מחיר הרכישה למ"ר כדי לדעת מהו פוטנציאל ההשקעה ולא לקחת בחשבון רק את התשואה העתידה לסבול מתנודתיות בתקופות שונות.
מה לקחת בחשבון לפני שרוכשים דירה?
בבואכם לבצע את אחת הרכישות המשמעותיות ביותר בחייכם, קניית דירה, שימו לב היטב לדברים הללו:
1. בחירת הדירה חייבת להיגזר ממסגרת התקציב שיש לכם ולא ההפך.
2. וודאו שיש לכם הון עצמי בהתאם לדרישות שמעמיד בנק ישראל.
3. שימו לב שיש לכם סכום שיספיק גם להוצאות הנוספות שיש בקניית דירה כמו מיסים, עו"ד, שיפוץ וכיו"ב ושמחיר הנכס אינו המחיר הסופי אותו תצטרכו לשלם.
4. בחרו מסלול משכנתה המתאים לכם באופן אישי.
5. בבחירת מסלול המשכנתא קחו בחשבון גם שינויים שיכולים להתרחש בעתיד לבוא, כמו יציבות מקום עבודתכם, ריביות, מדדים והשתחררות של קרנות השתלמות וחסכונות.
6. שימו לב ששיעור ההחזר לא יעלה על 25-30 אחוז מסך ההכנסות נטו של משק הבית.
7. רצוי לקחת חלק מההלוואה במסלול פריים בו ניתן לבצע תמיד פרעונות מוקדמים. מסלול זה מוגבל רק לחלק מגובה המשכנתא ויש לוודא את האחוז המדוייק.
8. ישנם מסלולים נוספים של ריבית קבועה ולא צמודה, ריבית קבועה וצמודה למדד וריבית משתנה כל חמש שנים שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. עשו שיעורי בית ובחרו את המסלול הטוב ביותר עבורכם.
איך אפשר לקבל החזר מס שבח?
כך אפשר לקבל החזר של מס שבח:
מכירת דירת מגורים ודירה שנתקבלה בירושה בפטור ממס - ניתן לקבל פטור ממס במכירת דירת המגורים , ובמכירת דירה נוספת שהתקבלה בירושה ללא תקופת המתנה . התנאי שיש לבדוק הוא שאילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את הדירה שהוריש היה זכאי לפטור ממס על דירתו . במקרה שהמוריש לא עומד בתנאי זה , יש לחכות תקופת צינון למכירת הדירה , אחרת זו תחויב במס ותביא "לתאונת מס" קשה.
יצירת הפסד הון במכירת דירת מגורים והכרה בהוצאות המשכנתה - במקרה בו מעוניין מוכר הדירה , למכור דירה נוספת שברשותו תוך תקופה של 4 שנים , הרי במקום "לשרוף" את הפטור במכירת הדירה , מומלץ לערוך תחשיב הכולל הוצאות מימון , שכ"ט עו"ד וכו' ולחשב שבח במכירת הדירה. במקרים רבים , לאור הוצאות המימון בשל המשכנתא , מסתבר כי קיים למעשה הפסד הון במכירת הדירה ואז יוכל המוכר להשתמש "בפטור" בעת מכירת הדירה השנייה.
במקרה שכבר הוגשה בקשת הפטור קיימת מצד שלטונות המס גמישות לאפשר חרטה ולקבל את תחשיב הפסד ההון במקום בקשת הפטור.
במקרה של "תאונת מס" ישנה דרך חזרה: בהוראת ביצוע נקבע, כי במכירה שבה לא התבקש פטור, אלה תשלום מס מופחת או הפסד הון ושלטונות המס לא קיבלו זאת , המוכר יהיה זכאי לקבל הארכת מועד של שלושה חודשים מן היום, שנשלחה לו הודעת החיוב במס, לצורך הגשת בקשה לפטור.
קיזוז הפסדים משוק ההון משבח המקרקעין - במקרה בו חויב המוכר במס בגין מכירת המקרקעין ויש לו הפסדים משוק ההון שנוצרו בשנת מכירת הנכס ו/או בשנים שקדמו לכך , ניתן לקזז הפסדים אלה מול השבח ולהפחית משמעותית את חבות המס . הפסדים משוק ההון כוללים הפסדי הון ממכירת ניירות ערך סחירים , מק"מ , אג"ח , אופציות ועסקאות פורוורד.
האם יכול שותף בנכס מקרקעין המחזיק בחלק קטן ממנו לכפות על שותפיו המחזיקים ברוב החלקים בנכס, למכור את הנכס?
מה יש לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן?
1. מה התקציב שלכם - האם יש לכם הון עצמי מספיק והאם תצטרכו הלוואות או משכנתא.
2. איזו השקעה תרצו - ההשקעה בנכס צריכה להיות מותאמת לתקציב, לרמות הסיכון וכמובן מצבכם האישי.
3. בחירת המקום להשקעה - כדאי לשכלל את החיפוש ולרכוש נכס במקום טוב במחיר מציאה.
4. בדיקת השוק - כדאי להתמקד בבחירת דירה מתחת למחיר השוק. לצורך כך יש לעשות היכרות מעמיקה עם השוק במקום בו אתם מתכננים את הרכישה.
5. מציאת עורך דין שאפשר לסמוך עליו - רצוי לבחור עורך דין מהיכרות מוקדמת או המלצות. עורך הדין יטפל בכל מה שצריך לאחר בחירת את הנכס לקנייה.
6. עיצוב הדירה - באם הנכס שרכשתם דורש שיפוץ או עיצוב מחדש עשו זאת בהתאם לטעם של מי שאמור לשכור או בעתיד לרכוש אותו מכם.
7.. חישובי מס - היעזרו ברואה חשבון או יועצי מס על מנת שיחשבו עבורכם את המיסוי שתדרשו לו.
8. ניהול הנכס - יש הבוחרים לעשות זאת לבד. אחרים ישכרו חברות ניהול או אנשים שמתמחים בכך. בחרו את הדרך התאימה לכם.
אילו פעולות יש לעשות לקראת קניית דירה?
הנה הדברים שיש לעשות כאשר רוצים לרכוש דירה חדשה:
1. בדיקה של הסכום הקיים לקנייה (כולל חסכונות, עזרה מקרובי משפחה או כל מקור כספח אחר).
2. חשוב לא להשתמש בכל החסכונות לטובת הרכישה ולהשאיר סכום מסוים כרשת ביטחון להמשך החיים.
3. בררו אם קיימת אפשרות לקבל סיוע כספי מהמשפחה ושקלו את כל ההיבטים של הנושא, כולל מערכת היחסים שלכם והאפשרות שהם יצטרכו את הכסף בעתיד.
4. לאחר שאתם יודעים במדויק מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, בדקו את אפשרויות ההלוואה עבור הסכום הנותר (לרוב לקיחת משכנתה), תוך עריכת ההשוואות הדרושות.
5. ערכו חישוב כמה יהיה עליכם להחזיר בכל חודש והאם תוכלו לעמוד בכך לאורך שנים.
6. בררו האם יש לכם זכאויות שונות לקבלת סיוע ממשרד השיכון, מהקבלן (דחייה בתשלום) ועוד.
7. על מנת לא לחרוג מהתקציב חפשו דירה שעלותה נמוכה ב-10%-15% מתקציבכם, שכן תמיד ישנן עלויות נוספות שלא נלקחות בחשבון (לדוגמה: שמאי, תיווך, עורכי דין, מיסים, שיפוץ, ריהוט, הובלה ועוד).
8. התמקדו בחיפוש דירה שתענה על הצרכים שלכם בשנים הקרובות ולא מעבר לכך, בעתיד יהיה אפשר לעבור דירה אם יהיה בכך צורך. שימו לב למיקום הדירה, מספר החדרים שיש בה, החלוקה שלהם, נגישות וכדומה.
9. ערכו השוואה בין ההחזר החודשי על המשכנתה וההוצאות על תחזוקת הדירה העתידית לבין ההוצאות שיש לכם כיום על תחזוקת הדירה השכורה והשכירות עליה על מנת לדעת אם משתלם לכם לרכוש דירה בשלב זה של חייכם.
10. אל תחליטו מהר, בדקו ושקלו את כל הנתונים של העסקה לפני שתקבלו החלטה שיהיה קשה להתחרט עליה.
איך לגרום לילדים להישאר בקשר איתך לעת זיקנה?
הילדים שהתבגרו ויש להם משפחות שכחו אתכם בבית? אתם ממתינים שיגיעו, ישמרו על קשר, יטלפנו, יסייעו לכם - אבל הכל לשווא? - יש פתרון!
קראנו לפני זמן מה רעיון מעולה: רימזו להם ברמז דק וללא פירוט (אפילו באמצעות השארה על השולחן של "נייר שכביכול לא ידעתם שהם קראו"), שיש לכם אדמות במקום כלשהו בארץ. אל תסכימו לפרט ואימרו בשקט: אחרי מותי כל אחד יקבל את חלקו.
מסתבר לפי המספר ברדיו שמדובר בשיטה מדהימה שעובדת: מאותו הרגע יתחילו יורשיכם לסייע לכם, לבוא לבקר, להתקשר ולשאול לשלומכם ואם חסר משהו.. בקיצור, כל מה שהורים מבוגרים רוצים.
והירושה? - אתם יודעים.. כל אחד יקבל את חלקו!
מה היתרונות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל?
הנה 4 יתרונות מרכזיים של השקעה בנדל"ן בחו"ל:
1. מחיר נוח - מחירי הנדל"ן בחו"ל נמוכים באופן משמעותי ממחירי הנדל"ן בארץ. לעתים ניתן להשקיע במספר נכנסים במחיר שבארץ בקושי מספיק לדירה אחת.
2. תשואות - נכסים בחו"ל עשויים להניב תשואות גבוהות משמעותית מנכסים בארץ.
3. תנאי מיסוי נוחים - להשקעות נדל"ן בחו"ל יש יש תנאי מיסוי נוחים ויש אף מדינות שקיימים ביניהן לבין ישראל הסכמים המגנים על הרוכשים מפני תשלום מס כפול.
4. סוגים שונים שמל נכסים והשקעות - ההשקעות יכולות להיות לטווח אורך, קצר, חלק מקבוצת רכישה ועוד אופציות שונות ומגוונות.
מה הבטחונות שיש לדרוש מדיירים ששוכרים דירה?
משכירים דירה ורוצים בטחונות מהשוכרים. הקפידו על הדברים הבאים:
1. יש לדרוש שעל החוזה יחתמו 2 ערבים (לציין שם מלא, כתובת, טלפון ות"ז של כל ערב ולבקש צילום ת"ז ותלוש משכורת).
2. בקשו שטר חוב לחצי שנה עם חתימת הערבים
3. בדקו צ'קים פתוחים לביטחון לפקודות חברת החשמל והעיריה.
4. וודאו שהשוכר רושם עצמו כמחזיק בדירה אצל כל הגופים הנ"ל כך שהחשבונות יוסבו על שמו.
5. חשוב ביותר לדרוש מהשוכר ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי או מזומן שיופקד כפיקדון וערבות לתשלומים (יש המון משכירי דירות שהיו משלמים הון כדי להחזיר את הגלגל לאחור ולעשות זאת!).
6. חשוב שהחוזה יכלול סעיף המאפשר לכם לפנות את הדיירים בעצמכם.
הנה 5 כללים חושבים לרוכשים משרדים להשקעה:
1. מיקומם של המשרדים - חשוב מאוד שהנכס בו אתם משקיעים יהיה נגיש מבחינת קרבתו לצירי תנועה מרכזיים ולתחבורה ציבורית כמו תחנת רכבת ואוטובוס.
2. חנייה - וודאו שיש במקום מספיק מקומות חנייה ומהו המחיר לכך.
3. ניצול מיטבי של שטח הבניין - שימו לב לכל העלויות שיש לשלם על הבניין כמו ארנונה, שכירות, דמי ניהול וכדומה וודאו שאין בזבוז של תשלום על שטחים מיותרים שאינם מנוצלים בצורה הטובה ביותר (שטחים ציבורים לדוגמה).
4. על מנת שהבניין ימלא את ייעודו לאורך זמן חשוב להקפיד מי הם המשקיעים והמשתמשים בבניין ולוודא שיהיה לו ביקוש ער לתקופות ממושכות.
5. יש לבדוק מהו מחיר הרכישה למ"ר כדי לדעת מהו פוטנציאל ההשקעה ולא לקחת בחשבון רק את התשואה העתידה לסבול מתנודתיות בתקופות שונות.
בבואכם לבצע את אחת הרכישות המשמעותיות ביותר בחייכם, קניית דירה, שימו לב היטב לדברים הללו:
1. בחירת הדירה חייבת להיגזר ממסגרת התקציב שיש לכם ולא ההפך.
2. וודאו שיש לכם הון עצמי בהתאם לדרישות שמעמיד בנק ישראל.
3. שימו לב שיש לכם סכום שיספיק גם להוצאות הנוספות שיש בקניית דירה כמו מיסים, עו"ד, שיפוץ וכיו"ב ושמחיר הנכס אינו המחיר הסופי אותו תצטרכו לשלם.
4. בחרו מסלול משכנתה המתאים לכם באופן אישי.
5. בבחירת מסלול המשכנתא קחו בחשבון גם שינויים שיכולים להתרחש בעתיד לבוא, כמו יציבות מקום עבודתכם, ריביות, מדדים והשתחררות של קרנות השתלמות וחסכונות.
6. שימו לב ששיעור ההחזר לא יעלה על 25-30 אחוז מסך ההכנסות נטו של משק הבית.
7. רצוי לקחת חלק מההלוואה במסלול פריים בו ניתן לבצע תמיד פרעונות מוקדמים. מסלול זה מוגבל רק לחלק מגובה המשכנתא ויש לוודא את האחוז המדוייק.
8. ישנם מסלולים נוספים של ריבית קבועה ולא צמודה, ריבית קבועה וצמודה למדד וריבית משתנה כל חמש שנים שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. עשו שיעורי בית ובחרו את המסלול הטוב ביותר עבורכם.
כך אפשר לקבל החזר של מס שבח:
מכירת דירת מגורים ודירה שנתקבלה בירושה בפטור ממס - ניתן לקבל פטור ממס במכירת דירת המגורים , ובמכירת דירה נוספת שהתקבלה בירושה ללא תקופת המתנה . התנאי שיש לבדוק הוא שאילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את הדירה שהוריש היה זכאי לפטור ממס על דירתו . במקרה שהמוריש לא עומד בתנאי זה , יש לחכות תקופת צינון למכירת הדירה , אחרת זו תחויב במס ותביא "לתאונת מס" קשה.
יצירת הפסד הון במכירת דירת מגורים והכרה בהוצאות המשכנתה - במקרה בו מעוניין מוכר הדירה , למכור דירה נוספת שברשותו תוך תקופה של 4 שנים , הרי במקום "לשרוף" את הפטור במכירת הדירה , מומלץ לערוך תחשיב הכולל הוצאות מימון , שכ"ט עו"ד וכו' ולחשב שבח במכירת הדירה. במקרים רבים , לאור הוצאות המימון בשל המשכנתא , מסתבר כי קיים למעשה הפסד הון במכירת הדירה ואז יוכל המוכר להשתמש "בפטור" בעת מכירת הדירה השנייה.
במקרה שכבר הוגשה בקשת הפטור קיימת מצד שלטונות המס גמישות לאפשר חרטה ולקבל את תחשיב הפסד ההון במקום בקשת הפטור.
במקרה של "תאונת מס" ישנה דרך חזרה: בהוראת ביצוע נקבע, כי במכירה שבה לא התבקש פטור, אלה תשלום מס מופחת או הפסד הון ושלטונות המס לא קיבלו זאת , המוכר יהיה זכאי לקבל הארכת מועד של שלושה חודשים מן היום, שנשלחה לו הודעת החיוב במס, לצורך הגשת בקשה לפטור.
קיזוז הפסדים משוק ההון משבח המקרקעין - במקרה בו חויב המוכר במס בגין מכירת המקרקעין ויש לו הפסדים משוק ההון שנוצרו בשנת מכירת הנכס ו/או בשנים שקדמו לכך , ניתן לקזז הפסדים אלה מול השבח ולהפחית משמעותית את חבות המס . הפסדים משוק ההון כוללים הפסדי הון ממכירת ניירות ערך סחירים , מק"מ , אג"ח , אופציות ועסקאות פורוורד.
אבי ובני שותפים במגרש בשטח של דונם. אבי הוא הבעלים של 80% משטח המגרש ובני בעלים של 20% בלבד. בני מעוניין למכור את המגרש בעוד אבי מתנגד. האם יכול בני לכפות על אבי למכור את המגרש? שאלה זו מתעוררת לעיתים קרובות כאשר נכס מקרקעין נמצא בבעלות משותפת של מספר בעלים. מצב מורכב זה טומן בחובו בעיות רבות.
חשוב לדעת, קרקעות רבות במדינת ישראל נמצאות בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד. יחידת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד מכונה "מושע". כיצד משפיעה הבעלות המשותפת על ערך הקרקע וכיצד ניתן "לסיים" שותפות כזו. להלן ננסה להסביר זאת בשפה פשוטה וברורה.
בכדי להבין היטב נושא זה חשוב שנכיר מספר מושגי יסוד. יחידת הקנין הבסיסית של המקרקעין בישראל נקראת "חלקה". כל מטר של קרקע במדינת ישראל ניתן לשיוך לחלקה מסוימת. כל "חלקה" מהווה חלק מ"גוש". כך למשל נמצאת חלקה 275 בגוש 6669 בהרצליה וחלקה 40 בגוש 6615 בתל אביב.
ניתן לאתר את פרטי הגוש – חלקה (גו"ח) במשרדי הרשות המקומית או באמצעות האינטרנט (אתרי העיריות, אתר משרד המשפטים או המרכז למיפוי ישראל).
למרות ש"חלקה" הינה יחידת הקנין הבסיסית, קיימת בבתים משותפים יחידת קנין קטנה אף יותר המכונה "תת חלקה" או "חלקת משנה". בבית המשותף מוגדרת כל דירה כ"תת חלקה" ולפיכך בבתים משותפים בלבד - יחידת הקנין הבסיסית הינה "תת חלקה" ולא "חלקה".
סיכום ביניים: "מושע" הינה בעלות של יותר מאדם אחד בחלקה, ובבתים משותפים – בעלות של יותר מאדם אחד בתת חלקה (בדירה).
"מושע" הינה מצב נפוץ מאד בישראל. למעשה כל בית פרטי או דירה הרשומים על שם בעל ואשה בחלקים שווים – הינה "מושע" – קרי, חלקה או תת חלקה הנמצאת בבעלות משותפת.
כיצד משפיעה בעלות משותפת במקרקעין על שווי המקרקעין. מצב של ריבוי בעלים עלול לפגוע בשווי המקרקעין וזאת בשל העובדה כי פיתוח הנכס מותנה בהסכמת כל השותפים. לפיכך שותפים ב"מושע", מעוניינים בדרך כלל לפרק את השיתוף אם אין הם מצליחים להגיע לכלל הסכמה בדבר פיתוחו. עם זאת קיימים חסרונות בפירוק שיתוף בדרך של מכירה - הנוגעים בעיקר לנושא המיסוי.
אולם האם יכול שותף במקרקעין לכפות על שותפיו למכור את הנכס ומהו החלק המינימאלי במקרקעין הדרוש לשם השגת צו המחייב את פירוק השיתוף?
כאן מספק לנו חוק המקרקעין הפתעה. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", כלומר לכל אחד מהשותפים במקרקעין זכות מוחלטת לעתור לפירוק השיתוף בכל עת – גם ללא הסכמת יתר השותפים.
המשמעות היא כי לבית המשפט אין למעשה כמעט כל שיקול דעת באשר להכרעה בתביעה לפירוק שיתוף ועליו להיעתר לה. מקרים בהם בית המשפט עשוי שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף הינם כאשר מוכח בפניו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב או כאשר מדובר בשיתוף משפחתי, דוגמת דירה משותפת לבעל ואשה שאז חלים גם דיני המשפחה על הסכסוך אשר עלולים לעכב את פירוק השיתוף.
לסיכום, שותף במקרקעין לו 20% בלבד מהמקרקעין יכול לכפות על שותפו המחזיק ב- 80% מהנכס – פירוק שיתוף וזאת לאור הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין.
הפירוק יבוצע, בדרך כלל, באמצעות חלוקת המקרקעין בפועל, אולם אם הדבר אינו אפשרי יבוצע הפירוק על ידי העמדת הנכס למכירה פומבית באמצעות כונס נכסים וחלוקת הפדיון בין השותפים. לפיכך התשובה לשאלה בכותרת הינה חיובית... כמעט תמיד.
חשוב לדעת, קרקעות רבות במדינת ישראל נמצאות בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד. יחידת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד מכונה "מושע". כיצד משפיעה הבעלות המשותפת על ערך הקרקע וכיצד ניתן "לסיים" שותפות כזו. להלן ננסה להסביר זאת בשפה פשוטה וברורה.
בכדי להבין היטב נושא זה חשוב שנכיר מספר מושגי יסוד. יחידת הקנין הבסיסית של המקרקעין בישראל נקראת "חלקה". כל מטר של קרקע במדינת ישראל ניתן לשיוך לחלקה מסוימת. כל "חלקה" מהווה חלק מ"גוש". כך למשל נמצאת חלקה 275 בגוש 6669 בהרצליה וחלקה 40 בגוש 6615 בתל אביב.
ניתן לאתר את פרטי הגוש – חלקה (גו"ח) במשרדי הרשות המקומית או באמצעות האינטרנט (אתרי העיריות, אתר משרד המשפטים או המרכז למיפוי ישראל).
למרות ש"חלקה" הינה יחידת הקנין הבסיסית, קיימת בבתים משותפים יחידת קנין קטנה אף יותר המכונה "תת חלקה" או "חלקת משנה". בבית המשותף מוגדרת כל דירה כ"תת חלקה" ולפיכך בבתים משותפים בלבד - יחידת הקנין הבסיסית הינה "תת חלקה" ולא "חלקה".
סיכום ביניים: "מושע" הינה בעלות של יותר מאדם אחד בחלקה, ובבתים משותפים – בעלות של יותר מאדם אחד בתת חלקה (בדירה).
"מושע" הינה מצב נפוץ מאד בישראל. למעשה כל בית פרטי או דירה הרשומים על שם בעל ואשה בחלקים שווים – הינה "מושע" – קרי, חלקה או תת חלקה הנמצאת בבעלות משותפת.
כיצד משפיעה בעלות משותפת במקרקעין על שווי המקרקעין. מצב של ריבוי בעלים עלול לפגוע בשווי המקרקעין וזאת בשל העובדה כי פיתוח הנכס מותנה בהסכמת כל השותפים. לפיכך שותפים ב"מושע", מעוניינים בדרך כלל לפרק את השיתוף אם אין הם מצליחים להגיע לכלל הסכמה בדבר פיתוחו. עם זאת קיימים חסרונות בפירוק שיתוף בדרך של מכירה - הנוגעים בעיקר לנושא המיסוי.
אולם האם יכול שותף במקרקעין לכפות על שותפיו למכור את הנכס ומהו החלק המינימאלי במקרקעין הדרוש לשם השגת צו המחייב את פירוק השיתוף?
כאן מספק לנו חוק המקרקעין הפתעה. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", כלומר לכל אחד מהשותפים במקרקעין זכות מוחלטת לעתור לפירוק השיתוף בכל עת – גם ללא הסכמת יתר השותפים.
המשמעות היא כי לבית המשפט אין למעשה כמעט כל שיקול דעת באשר להכרעה בתביעה לפירוק שיתוף ועליו להיעתר לה. מקרים בהם בית המשפט עשוי שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף הינם כאשר מוכח בפניו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב או כאשר מדובר בשיתוף משפחתי, דוגמת דירה משותפת לבעל ואשה שאז חלים גם דיני המשפחה על הסכסוך אשר עלולים לעכב את פירוק השיתוף.
לסיכום, שותף במקרקעין לו 20% בלבד מהמקרקעין יכול לכפות על שותפו המחזיק ב- 80% מהנכס – פירוק שיתוף וזאת לאור הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין.
הפירוק יבוצע, בדרך כלל, באמצעות חלוקת המקרקעין בפועל, אולם אם הדבר אינו אפשרי יבוצע הפירוק על ידי העמדת הנכס למכירה פומבית באמצעות כונס נכסים וחלוקת הפדיון בין השותפים. לפיכך התשובה לשאלה בכותרת הינה חיובית... כמעט תמיד.
נדל"ן
1. מה התקציב שלכם - האם יש לכם הון עצמי מספיק והאם תצטרכו הלוואות או משכנתא.
2. איזו השקעה תרצו - ההשקעה בנכס צריכה להיות מותאמת לתקציב, לרמות הסיכון וכמובן מצבכם האישי.
3. בחירת המקום להשקעה - כדאי לשכלל את החיפוש ולרכוש נכס במקום טוב במחיר מציאה.
4. בדיקת השוק - כדאי להתמקד בבחירת דירה מתחת למחיר השוק. לצורך כך יש לעשות היכרות מעמיקה עם השוק במקום בו אתם מתכננים את הרכישה.
5. מציאת עורך דין שאפשר לסמוך עליו - רצוי לבחור עורך דין מהיכרות מוקדמת או המלצות. עורך הדין יטפל בכל מה שצריך לאחר בחירת את הנכס לקנייה.
6. עיצוב הדירה - באם הנכס שרכשתם דורש שיפוץ או עיצוב מחדש עשו זאת בהתאם לטעם של מי שאמור לשכור או בעתיד לרכוש אותו מכם.
7.. חישובי מס - היעזרו ברואה חשבון או יועצי מס על מנת שיחשבו עבורכם את המיסוי שתדרשו לו.
8. ניהול הנכס - יש הבוחרים לעשות זאת לבד. אחרים ישכרו חברות ניהול או אנשים שמתמחים בכך. בחרו את הדרך התאימה לכם.
הנה הדברים שיש לעשות כאשר רוצים לרכוש דירה חדשה:
1. בדיקה של הסכום הקיים לקנייה (כולל חסכונות, עזרה מקרובי משפחה או כל מקור כספח אחר).
2. חשוב לא להשתמש בכל החסכונות לטובת הרכישה ולהשאיר סכום מסוים כרשת ביטחון להמשך החיים.
3. בררו אם קיימת אפשרות לקבל סיוע כספי מהמשפחה ושקלו את כל ההיבטים של הנושא, כולל מערכת היחסים שלכם והאפשרות שהם יצטרכו את הכסף בעתיד.
4. לאחר שאתם יודעים במדויק מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, בדקו את אפשרויות ההלוואה עבור הסכום הנותר (לרוב לקיחת משכנתה), תוך עריכת ההשוואות הדרושות.
5. ערכו חישוב כמה יהיה עליכם להחזיר בכל חודש והאם תוכלו לעמוד בכך לאורך שנים.
6. בררו האם יש לכם זכאויות שונות לקבלת סיוע ממשרד השיכון, מהקבלן (דחייה בתשלום) ועוד.
7. על מנת לא לחרוג מהתקציב חפשו דירה שעלותה נמוכה ב-10%-15% מתקציבכם, שכן תמיד ישנן עלויות נוספות שלא נלקחות בחשבון (לדוגמה: שמאי, תיווך, עורכי דין, מיסים, שיפוץ, ריהוט, הובלה ועוד).
8. התמקדו בחיפוש דירה שתענה על הצרכים שלכם בשנים הקרובות ולא מעבר לכך, בעתיד יהיה אפשר לעבור דירה אם יהיה בכך צורך. שימו לב למיקום הדירה, מספר החדרים שיש בה, החלוקה שלהם, נגישות וכדומה.
9. ערכו השוואה בין ההחזר החודשי על המשכנתה וההוצאות על תחזוקת הדירה העתידית לבין ההוצאות שיש לכם כיום על תחזוקת הדירה השכורה והשכירות עליה על מנת לדעת אם משתלם לכם לרכוש דירה בשלב זה של חייכם.
10. אל תחליטו מהר, בדקו ושקלו את כל הנתונים של העסקה לפני שתקבלו החלטה שיהיה קשה להתחרט עליה.
הילדים שהתבגרו ויש להם משפחות שכחו אתכם בבית? אתם ממתינים שיגיעו, ישמרו על קשר, יטלפנו, יסייעו לכם - אבל הכל לשווא? - יש פתרון!
קראנו לפני זמן מה רעיון מעולה: רימזו להם ברמז דק וללא פירוט (אפילו באמצעות השארה על השולחן של "נייר שכביכול לא ידעתם שהם קראו"), שיש לכם אדמות במקום כלשהו בארץ. אל תסכימו לפרט ואימרו בשקט: אחרי מותי כל אחד יקבל את חלקו.
מסתבר לפי המספר ברדיו שמדובר בשיטה מדהימה שעובדת: מאותו הרגע יתחילו יורשיכם לסייע לכם, לבוא לבקר, להתקשר ולשאול לשלומכם ואם חסר משהו.. בקיצור, כל מה שהורים מבוגרים רוצים.
והירושה? - אתם יודעים.. כל אחד יקבל את חלקו!
הנה 4 יתרונות מרכזיים של השקעה בנדל"ן בחו"ל:
1. מחיר נוח - מחירי הנדל"ן בחו"ל נמוכים באופן משמעותי ממחירי הנדל"ן בארץ. לעתים ניתן להשקיע במספר נכנסים במחיר שבארץ בקושי מספיק לדירה אחת.
2. תשואות - נכסים בחו"ל עשויים להניב תשואות גבוהות משמעותית מנכסים בארץ.
3. תנאי מיסוי נוחים - להשקעות נדל"ן בחו"ל יש יש תנאי מיסוי נוחים ויש אף מדינות שקיימים ביניהן לבין ישראל הסכמים המגנים על הרוכשים מפני תשלום מס כפול.
4. סוגים שונים שמל נכסים והשקעות - ההשקעות יכולות להיות לטווח אורך, קצר, חלק מקבוצת רכישה ועוד אופציות שונות ומגוונות.
משכירים דירה ורוצים בטחונות מהשוכרים. הקפידו על הדברים הבאים:
1. יש לדרוש שעל החוזה יחתמו 2 ערבים (לציין שם מלא, כתובת, טלפון ות"ז של כל ערב ולבקש צילום ת"ז ותלוש משכורת).
2. בקשו שטר חוב לחצי שנה עם חתימת הערבים
3. בדקו צ'קים פתוחים לביטחון לפקודות חברת החשמל והעיריה.
4. וודאו שהשוכר רושם עצמו כמחזיק בדירה אצל כל הגופים הנ"ל כך שהחשבונות יוסבו על שמו.
5. חשוב ביותר לדרוש מהשוכר ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי או מזומן שיופקד כפיקדון וערבות לתשלומים (יש המון משכירי דירות שהיו משלמים הון כדי להחזיר את הגלגל לאחור ולעשות זאת!).
6. חשוב שהחוזה יכלול סעיף המאפשר לכם לפנות את הדיירים בעצמכם.
איך למכור מהר ובמחיר טוב את הדירה או הבית שלכם?
אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:
1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).
2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.
3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת
4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.
5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים
6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).
7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.
8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).
9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.
10. כבו את הטלוויזיה.
11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).
12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.
13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).
14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:
1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).
2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.
3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת
4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.
5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים
6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).
7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.
8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).
9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.
10. כבו את הטלוויזיה.
11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).
12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.
13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).
14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
מה חשוב לדעת לפני שמוכרים נכס בעזרת מתווך?
הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:
1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.
2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.
3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.
4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:
1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.
2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.
3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.
4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
על מה להקפיד בקניית קרקע חקלאית להשקעה?
הנה 7 טיפים לקניית קרקע חקלאית להשקעה:
1. בירור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה - רק הוא יספק מידע אמין ואמיתי לגבי הקרקע. ודאו שקיימת היתכנות תכנונית לשינוי הייעוד על פי תכניות המתאר הארציות או המחוזיות.
2. רק קרקע פרטית - קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל לא תזכה את החוכר בחלק מההשבחה אם יהיה שינוי ייעוד.
3. בלמי הפשרה - הימצאות קרובה של מתקן בטחוני תהפוך את הסיכוי להפשרה לאפסי. גם הערות אזהרה בטאבו להימצאות אתר עתיקות, רשות הגנים הלאומיים ועוד. הכרחי לוודא!
4. הוצאות גבוהות - היטל השבחה ומס שבח מקרקעין, כמו הוצאות נוספות שנלוות לא פעם לרכישת קרקעות כאלה, מגיעים לא פעם לסכומים נכבדים של מאות אלפי ש"ח.
5. טווחי זמן - קחו בחשבון את פרק הזמן האפשרי עד להפשרה. אם ההשקעה היא מכסף שאתם צריכים ב-10 השנים הקרובות - הימנעו!
6. הפקעות - חשוב לזכור שלא פעם מופקעים חלק משטחי הקרקע לטובת הציבור בעת ההפשרה. זה הימור כי זה הפסד ממשי. הפקעה של עד 40% היא ללא פיצוי!
7. היטלים גבוהים בהפשרה - אם עולה ערך הקרקע יש היטל השבחה של 50% מערך הקרקע, היטל פיתוח, היטל שטחים ציבוריים ומיסים ממשלתיים.
הנה סרטון שמסביר על קרקעות חקלאיות לקנייה:
https://youtu.be/trXif5YQ7Kw
והמלצות המומחים:
https://youtu.be/WDIsfHAnTs8
הנה 7 טיפים לקניית קרקע חקלאית להשקעה:
1. בירור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה - רק הוא יספק מידע אמין ואמיתי לגבי הקרקע. ודאו שקיימת היתכנות תכנונית לשינוי הייעוד על פי תכניות המתאר הארציות או המחוזיות.
2. רק קרקע פרטית - קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל לא תזכה את החוכר בחלק מההשבחה אם יהיה שינוי ייעוד.
3. בלמי הפשרה - הימצאות קרובה של מתקן בטחוני תהפוך את הסיכוי להפשרה לאפסי. גם הערות אזהרה בטאבו להימצאות אתר עתיקות, רשות הגנים הלאומיים ועוד. הכרחי לוודא!
4. הוצאות גבוהות - היטל השבחה ומס שבח מקרקעין, כמו הוצאות נוספות שנלוות לא פעם לרכישת קרקעות כאלה, מגיעים לא פעם לסכומים נכבדים של מאות אלפי ש"ח.
5. טווחי זמן - קחו בחשבון את פרק הזמן האפשרי עד להפשרה. אם ההשקעה היא מכסף שאתם צריכים ב-10 השנים הקרובות - הימנעו!
6. הפקעות - חשוב לזכור שלא פעם מופקעים חלק משטחי הקרקע לטובת הציבור בעת ההפשרה. זה הימור כי זה הפסד ממשי. הפקעה של עד 40% היא ללא פיצוי!
7. היטלים גבוהים בהפשרה - אם עולה ערך הקרקע יש היטל השבחה של 50% מערך הקרקע, היטל פיתוח, היטל שטחים ציבוריים ומיסים ממשלתיים.
הנה סרטון שמסביר על קרקעות חקלאיות לקנייה:
https://youtu.be/trXif5YQ7Kw
והמלצות המומחים:
https://youtu.be/WDIsfHAnTs8
בחוזה השכירות של הדירה כתוב שדמי השכירות צמודים לשער דולר בסיסי. למה הכוונה?
בעלי נכסים נוהגים להצמיד את דמי השכירות למטבע זר (בעיקר הדולר האמריקאי) או למדד כלשהו (למשל: מדד המחירים לצרכן) על מנת לשמור על ערך כספם ו/או להגדיל את הרווח.
בדר"כ בעלי נכסים קובעים שער בסיס לחישוב דמי השכירות. שער הבסיס יכול להיות שערו היציג של המטבע הזר אליו הוצמדו דמי השכירות ביום עריכת החוזה או שער אחר אשר נקבע באופן שרירותי ללא קשר לשערו היציג של המטבע הזר.
המשמעות של הצמדה לשער בסיס היא שגם אם שער הדולר (למשל) היציג יורד בפועל ביום התשלום אל מתחת לשער עליו סוכם בחוזה, השוכר לא ישלם דמי שכירות פחותים מהשער עליו סוכם אבל אם שער הדולר עולה מעל לשער שנכתב בחוזה השכירות אז השוכר צריך לשלם לבעל הבית יותר (בהתאם לעליה).
לדוגמא: אם בחוזה השכירות נכתב כי דמי השכירות, שהינם בסך של 100 דולר, צמודים לשער הדולר לפי שער בסיס של 4 ש"ח הכוונה היא שדמי השכירות עומדים על 400 שקלים מכיוון שכל דולר 1 מתוך ה-100 שווה ל-4 שקלים לפחות. אם ביום התשלום שערו היציג של הדולר ירד ל-3 שקלים השוכר ישלם דמי שכירות כאילו שער הדולר לא ירד אך אם ביום התשלום בפועל יעלה שערו היציג של הדולר ל-5 שקלים אז ישלם השוכר סך של 500 שקלים לבעל הבית.
השאלה האם דמי השכירות יוצמדו לשער בסיס כזה או אחר תלויה במשא ומתן שינהלו המשכיר והשוכר. יש בעלי בתים שמתעקשים, יש שמתפשרים ויש שאף מוותרים לגמרי על הצמדה.
בעלי נכסים נוהגים להצמיד את דמי השכירות למטבע זר (בעיקר הדולר האמריקאי) או למדד כלשהו (למשל: מדד המחירים לצרכן) על מנת לשמור על ערך כספם ו/או להגדיל את הרווח.
בדר"כ בעלי נכסים קובעים שער בסיס לחישוב דמי השכירות. שער הבסיס יכול להיות שערו היציג של המטבע הזר אליו הוצמדו דמי השכירות ביום עריכת החוזה או שער אחר אשר נקבע באופן שרירותי ללא קשר לשערו היציג של המטבע הזר.
המשמעות של הצמדה לשער בסיס היא שגם אם שער הדולר (למשל) היציג יורד בפועל ביום התשלום אל מתחת לשער עליו סוכם בחוזה, השוכר לא ישלם דמי שכירות פחותים מהשער עליו סוכם אבל אם שער הדולר עולה מעל לשער שנכתב בחוזה השכירות אז השוכר צריך לשלם לבעל הבית יותר (בהתאם לעליה).
לדוגמא: אם בחוזה השכירות נכתב כי דמי השכירות, שהינם בסך של 100 דולר, צמודים לשער הדולר לפי שער בסיס של 4 ש"ח הכוונה היא שדמי השכירות עומדים על 400 שקלים מכיוון שכל דולר 1 מתוך ה-100 שווה ל-4 שקלים לפחות. אם ביום התשלום שערו היציג של הדולר ירד ל-3 שקלים השוכר ישלם דמי שכירות כאילו שער הדולר לא ירד אך אם ביום התשלום בפועל יעלה שערו היציג של הדולר ל-5 שקלים אז ישלם השוכר סך של 500 שקלים לבעל הבית.
השאלה האם דמי השכירות יוצמדו לשער בסיס כזה או אחר תלויה במשא ומתן שינהלו המשכיר והשוכר. יש בעלי בתים שמתעקשים, יש שמתפשרים ויש שאף מוותרים לגמרי על הצמדה.
אילו בדיקות מקדימות יש לעשות לפני רכישת קרקע ובניית בית באופן עצמאי?
עו"ד לענייני מקרקעין יוסף משעל, שם דגש על שתי בדיקות מקדימות וחשובות לאלו מבינכם שבחרו לרכוש קרקע ולבנות עליה בית באופן עצמאי, אלו הן:
1. קבלן רשום ומורשה – הקבלן צריך להיות מורשה לביצוע עבודות בניה בהתאם לחוק רישום קבלנים. בהקשר זה חשוב עד מאוד לבקש מהקבלן לראות את הרישיון שלו, ובמקביל לפנות לעורך דין אשר יבצע עבורכם את הבדיקות על מנת לוודא שמדובר בקבלן מורשה.
2. מצב כלכלי תקין – יש לוודא לפני ההתקשרות עם הקבלן שהקבלן שלא נמצא במצב פיננסי קשה, ויכול לברוח עם כספי המקדמה שנתתם לו ולהשתמש בהם לכיסוי חובותיו. הדרך הבטוחה לעבור את התהליך ללא תקלות ובעיות היא לפנות לעורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן אשר ילווה אתכם בדרככם למימוש חלום בניית ביתכם.
עו"ד לענייני מקרקעין יוסף משעל, שם דגש על שתי בדיקות מקדימות וחשובות לאלו מבינכם שבחרו לרכוש קרקע ולבנות עליה בית באופן עצמאי, אלו הן:
1. קבלן רשום ומורשה – הקבלן צריך להיות מורשה לביצוע עבודות בניה בהתאם לחוק רישום קבלנים. בהקשר זה חשוב עד מאוד לבקש מהקבלן לראות את הרישיון שלו, ובמקביל לפנות לעורך דין אשר יבצע עבורכם את הבדיקות על מנת לוודא שמדובר בקבלן מורשה.
2. מצב כלכלי תקין – יש לוודא לפני ההתקשרות עם הקבלן שהקבלן שלא נמצא במצב פיננסי קשה, ויכול לברוח עם כספי המקדמה שנתתם לו ולהשתמש בהם לכיסוי חובותיו. הדרך הבטוחה לעבור את התהליך ללא תקלות ובעיות היא לפנות לעורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן אשר ילווה אתכם בדרככם למימוש חלום בניית ביתכם.
על מה להקפיד כשלוקחים משכנתה?
על מה חשוב להקפיד כשלוקחים משכנתה?
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?
אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?
הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:
1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.
2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).
3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.
4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.
5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.
6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.
7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).
8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!
9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.
10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?
אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?
הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:
1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.
2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).
3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.
4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.
5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.
6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.
7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).
8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!
9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.
10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
איך אפשר להגדיל דירה?
ניתן להגדיל דירה בשיטות שונות. גם אם לא תמיד באופן חוקי אבל רצוי להשיג אישורים מראש, ניתן להשתמש בשיטות שונות:
1. לעשות גלריה ולהרוויח חלל שינה או חלל עבודה נוסף, בחדרים עם תקרה גבוהה.
2. בדירת קרקע ניתן לחפור מעט לעומק ולהגדיל את גובה התקרה כדי ליצור קומה נוספת או גלריה.
3. לפצל את הדירה לכמה יחידות דיור.
4. אפשר להגדיל את הסלון או חדר, על חשבון המרפסת.
5. אפשר לסגור מרפסת לטובת פינת עבודה או חדרון נוסף.
6. ניתן לספח מחסן או מזווה צמוד לדירה, לצורך הגדלת שטח הדירה בפועל.
ניתן להגדיל דירה בשיטות שונות. גם אם לא תמיד באופן חוקי אבל רצוי להשיג אישורים מראש, ניתן להשתמש בשיטות שונות:
1. לעשות גלריה ולהרוויח חלל שינה או חלל עבודה נוסף, בחדרים עם תקרה גבוהה.
2. בדירת קרקע ניתן לחפור מעט לעומק ולהגדיל את גובה התקרה כדי ליצור קומה נוספת או גלריה.
3. לפצל את הדירה לכמה יחידות דיור.
4. אפשר להגדיל את הסלון או חדר, על חשבון המרפסת.
5. אפשר לסגור מרפסת לטובת פינת עבודה או חדרון נוסף.
6. ניתן לספח מחסן או מזווה צמוד לדירה, לצורך הגדלת שטח הדירה בפועל.
על מה חשוב להקפיד בחתימת זיכרון דברים לרכישת נדל"ן?
רוצים טיפים לזכרון דברים ברכישת דבר?
הנה הפרטים, על מה להקפיד בזכרון דברים לרכישה?
במילוי זיכרון דברים לרכישה וכדי שיהיה תקף מבחינה משפטית, ממש כמו חוזה שנחתם ובאפשרות של השלמת פרטים בדיעבד על ידי בית המשפט, חשוב להקפיד על רישום הדברים הבאים:
1. פרטי זהות הצדדים
2. מספר זהות של הנכס
3. מחיר הנכס שעומד להימכר
4. תנאי התשלום
5. מועד המסירה
- כדאי להכניס לזיכרון דברים סעיף שקובע שתוקף זיכרון הדברים יהיה מותנה בחתימה על חוזה מחייב בתוך כך וכך זמן ושאם לא ייחתם החוזה במסגרת זמן זו, יהיה הזכרון דברים מבוטל ולא תקף, מבחינה משפטית.
- למוכר אפשרי ואף כדאי להכניס סעיף שקובע שהרוכש לא רשאי לרשום הערות בטאבו על סמך זיכרון הדברים הזה ושהוא אינו מאפשר לו רישום כלשהו בטאבו.
הנה הפרטים, על מה להקפיד בזכרון דברים לרכישה?
במילוי זיכרון דברים לרכישה וכדי שיהיה תקף מבחינה משפטית, ממש כמו חוזה שנחתם ובאפשרות של השלמת פרטים בדיעבד על ידי בית המשפט, חשוב להקפיד על רישום הדברים הבאים:
1. פרטי זהות הצדדים
2. מספר זהות של הנכס
3. מחיר הנכס שעומד להימכר
4. תנאי התשלום
5. מועד המסירה
- כדאי להכניס לזיכרון דברים סעיף שקובע שתוקף זיכרון הדברים יהיה מותנה בחתימה על חוזה מחייב בתוך כך וכך זמן ושאם לא ייחתם החוזה במסגרת זמן זו, יהיה הזכרון דברים מבוטל ולא תקף, מבחינה משפטית.
- למוכר אפשרי ואף כדאי להכניס סעיף שקובע שהרוכש לא רשאי לרשום הערות בטאבו על סמך זיכרון הדברים הזה ושהוא אינו מאפשר לו רישום כלשהו בטאבו.
