» «
נדל
על מה להקפיד ברכישת משרדים להשקעה?


הנה 5 כללים חושבים לרוכשים משרדים להשקעה:

1. מיקומם של המשרדים - חשוב מאוד שהנכס בו אתם משקיעים יהיה נגיש מבחינת קרבתו לצירי תנועה מרכזיים ולתחבורה ציבורית כמו תחנת רכבת ואוטובוס.

2. חנייה - וודאו שיש במקום מספיק מקומות חנייה ומהו המחיר לכך.

3. ניצול מיטבי של שטח הבניין - שימו לב לכל העלויות שיש לשלם על הבניין כמו ארנונה, שכירות, דמי ניהול וכדומה וודאו שאין בזבוז של תשלום על שטחים מיותרים שאינם מנוצלים בצורה הטובה ביותר (שטחים ציבורים לדוגמה).

4. על מנת שהבניין ימלא את ייעודו לאורך זמן חשוב להקפיד מי הם המשקיעים והמשתמשים בבניין ולוודא שיהיה לו ביקוש ער לתקופות ממושכות.

5. יש לבדוק מהו מחיר הרכישה למ"ר כדי לדעת מהו פוטנציאל ההשקעה ולא לקחת בחשבון רק את התשואה העתידה לסבול מתנודתיות בתקופות שונות.
פירוק שיתוף
האם יכול שותף בנכס מקרקעין המחזיק בחלק קטן ממנו לכפות על שותפיו המחזיקים ברוב החלקים בנכס, למכור את הנכס?
אבי ובני שותפים במגרש בשטח של דונם. אבי הוא הבעלים של 80% משטח המגרש ובני בעלים של 20% בלבד. בני מעוניין למכור את המגרש בעוד אבי מתנגד. האם יכול בני לכפות על אבי למכור את המגרש? שאלה זו מתעוררת לעיתים קרובות כאשר נכס מקרקעין נמצא בבעלות משותפת של מספר בעלים. מצב מורכב זה טומן בחובו בעיות רבות.

חשוב לדעת, קרקעות רבות במדינת ישראל נמצאות בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד. יחידת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד מכונה "מושע". כיצד משפיעה הבעלות המשותפת על ערך הקרקע וכיצד ניתן "לסיים" שותפות כזו. להלן ננסה להסביר זאת בשפה פשוטה וברורה.

בכדי להבין היטב נושא זה חשוב שנכיר מספר מושגי יסוד. יחידת הקנין הבסיסית של המקרקעין בישראל נקראת "חלקה". כל מטר של קרקע במדינת ישראל ניתן לשיוך לחלקה מסוימת. כל "חלקה" מהווה חלק מ"גוש". כך למשל נמצאת חלקה 275 בגוש 6669 בהרצליה וחלקה 40 בגוש 6615 בתל אביב.

ניתן לאתר את פרטי הגוש – חלקה (גו"ח) במשרדי הרשות המקומית או באמצעות האינטרנט (אתרי העיריות, אתר משרד המשפטים או המרכז למיפוי ישראל).

למרות ש"חלקה" הינה יחידת הקנין הבסיסית, קיימת בבתים משותפים יחידת קנין קטנה אף יותר המכונה "תת חלקה" או "חלקת משנה". בבית המשותף מוגדרת כל דירה כ"תת חלקה" ולפיכך בבתים משותפים בלבד - יחידת הקנין הבסיסית הינה "תת חלקה" ולא "חלקה".

סיכום ביניים: "מושע" הינה בעלות של יותר מאדם אחד בחלקה, ובבתים משותפים – בעלות של יותר מאדם אחד בתת חלקה (בדירה).

"מושע" הינה מצב נפוץ מאד בישראל. למעשה כל בית פרטי או דירה הרשומים על שם בעל ואשה בחלקים שווים – הינה "מושע" – קרי, חלקה או תת חלקה הנמצאת בבעלות משותפת.

כיצד משפיעה בעלות משותפת במקרקעין על שווי המקרקעין. מצב של ריבוי בעלים עלול לפגוע בשווי המקרקעין וזאת בשל העובדה כי פיתוח הנכס מותנה בהסכמת כל השותפים. לפיכך שותפים ב"מושע", מעוניינים בדרך כלל לפרק את השיתוף אם אין הם מצליחים להגיע לכלל הסכמה בדבר פיתוחו. עם זאת קיימים חסרונות בפירוק שיתוף בדרך של מכירה - הנוגעים בעיקר לנושא המיסוי.

אולם האם יכול שותף במקרקעין לכפות על שותפיו למכור את הנכס ומהו החלק המינימאלי במקרקעין הדרוש לשם השגת צו המחייב את פירוק השיתוף?

כאן מספק לנו חוק המקרקעין הפתעה. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", כלומר לכל אחד מהשותפים במקרקעין זכות מוחלטת לעתור לפירוק השיתוף בכל עת – גם ללא הסכמת יתר השותפים.

המשמעות היא כי לבית המשפט אין למעשה כמעט כל שיקול דעת באשר להכרעה בתביעה לפירוק שיתוף ועליו להיעתר לה. מקרים בהם בית המשפט עשוי שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף הינם כאשר מוכח בפניו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב או כאשר מדובר בשיתוף משפחתי, דוגמת דירה משותפת לבעל ואשה שאז חלים גם דיני המשפחה על הסכסוך אשר עלולים לעכב את פירוק השיתוף.

לסיכום, שותף במקרקעין לו 20% בלבד מהמקרקעין יכול לכפות על שותפו המחזיק ב- 80% מהנכס – פירוק שיתוף וזאת לאור הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין.

הפירוק יבוצע, בדרך כלל, באמצעות חלוקת המקרקעין בפועל, אולם אם הדבר אינו אפשרי יבוצע הפירוק על ידי העמדת הנכס למכירה פומבית באמצעות כונס נכסים וחלוקת הפדיון בין השותפים. לפיכך התשובה לשאלה בכותרת הינה חיובית... כמעט תמיד.
קניית דירה
על מה להקפיד בקניית דירה חדשה?



אלו הדברים שכדאי להקפיד עליהם בקניית דירה:

1. ביקור באתר הבנייה ובדיקת נגישות התחבורה למקום.

2. לערוך בדיקה מקדימה על החברה הקבלנית, אילו פרוייקטים קודמים עשתה ועד כמה ניתן לסמוך עליה.

3. יש לערוך השוואת מחירים מול פרוייקטים אחרים.

4. חשוב לבדוק ברשות המקומית מה הצפי לפיתוח האיזור מבחינת תשתיות, מוסדות ציבור ובנייה נוספת.

5. לבדוק מה שטחה של הדירה ומה מקבלים בפרוייקטים מקבילים.

6. בדיקת מצבו התכנוני של הנכס אותו אתם עומדים לרכוש.

7. חשוב לבדוק האם המפרט הטכני כולל גם את המטבח, מחסן ונקודות החשמל.

8. לוודא שיש היתרי בנייה לפרוייקט.

9. לוודא האם המחיר כלל בתוכו גם אגרות רישום בטאבו, מע"מ ושכר טרחת עו"ד.

10. חשוב לוודא מהם זכויותיכם כרוכשי הנכס, במידה וההיתר לא יוצא במועד.

11. חשוב לברר עם איש השיווק של הפרוייקט כמה כסף יש להפקיד כ"דמי רצינות".

12. כדאי להחליט מראש באיזה דירה אתם מעוניינים ולהחליט גם על דירות חלופיות במידה ולא תקבלו את מבוקשכם.

13. הציגו את החוזה לעו"ד ובקשו את חוות דעתו.

14. בררו מראש את התנאים לביטול החוזה, האם ומה גובה הקנס המוטל במקרה כזה.
זיקנה
איך לגרום לילדים להישאר בקשר איתך לעת זיקנה?



הילדים שהתבגרו ויש להם משפחות שכחו אתכם בבית? אתם ממתינים שיגיעו, ישמרו על קשר, יטלפנו, יסייעו לכם - אבל הכל לשווא? - יש פתרון!

קראנו לפני זמן מה רעיון מעולה: רימזו להם ברמז דק וללא פירוט (אפילו באמצעות השארה על השולחן של "נייר שכביכול לא ידעתם שהם קראו"), שיש לכם אדמות במקום כלשהו בארץ. אל תסכימו לפרט ואימרו בשקט: אחרי מותי כל אחד יקבל את חלקו.

מסתבר לפי המספר ברדיו שמדובר בשיטה מדהימה שעובדת: מאותו הרגע יתחילו יורשיכם לסייע לכם, לבוא לבקר, להתקשר ולשאול לשלומכם ואם חסר משהו.. בקיצור, כל מה שהורים מבוגרים רוצים.

והירושה? - אתם יודעים.. כל אחד יקבל את חלקו!

נדל"ן

מכירת דירה
מה לעשות כדי להצליח למכור דירה?


הנה 7 דברים חשובים שיש להקפיד עליהם לפני מכירת דירה:

1. להחליט על מחיר סביר - מחיר גבוה מדי ירחיק קונים פוטנציאליים כמו גם מתווכים וייתכן ויוביל אתכם בסופו של דבר להורדה גדולה במחיר לאחר זמן כי הנכס לא יימכר.

2. פרסמו פרטים נכונים על הדירה - ניסיונות לייפות את מצבה של הדירה או המיקום שלה לא יעלו יפה, מאחר וסופו של דבר הקונה יראה במה דברים אמורים.

3. עגלו פינות - מתנו את התיאורים על חסרונותיה של הדירה, מבלי לשקר כמובן, פשוט אל תבליטו אותם.

4. התייעצו עם מעצב פנים או אדריכל לגבי שיפוץ וארגון הבית, כך שיהיה אטרקטיבי יותר לקנייה, זו אמנם הוצאה כספית, אך לרוב היא משתלמת.

5. התייעצו עם שמאי מקרקעין ועורך דין בכדי להעריך את ערך הדירה, זה ימקד אתכם ויקדם אתכם לכיוון מכירה.

6. הציגו דירה מטופחת - הקפידו, תמיד, שכשאתם מראים את הדירה היא תהיה נקייה ומסודרת, רושם ראשוני הוא הקובע בפעמים רבות ואנשים עלולים לוותר על דירה שעשויה להתאים להם בגלל רושם ראשוני רע.

7. דעו להגיע לפשרות - בהתעקשות חסרת פשרות על המחיר אתם עלולים לא לסגור עסקה, או לסגור עסקה הרבה פחות טובה משחשבתם לאחר זמן רב.
קרקע חקלאית
על מה להקפיד בקניית קרקע חקלאית להשקעה?



הנה 7 טיפים לקניית קרקע חקלאית להשקעה:

1. בירור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה - רק הוא יספק מידע אמין ואמיתי לגבי הקרקע. ודאו שקיימת היתכנות תכנונית לשינוי הייעוד על פי תכניות המתאר הארציות או המחוזיות.

2. רק קרקע פרטית - קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל לא תזכה את החוכר בחלק מההשבחה אם יהיה שינוי ייעוד.

3. בלמי הפשרה - הימצאות קרובה של מתקן בטחוני תהפוך את הסיכוי להפשרה לאפסי. גם הערות אזהרה בטאבו להימצאות אתר עתיקות, רשות הגנים הלאומיים ועוד. הכרחי לוודא!

4. הוצאות גבוהות - היטל השבחה ומס שבח מקרקעין, כמו הוצאות נוספות שנלוות לא פעם לרכישת קרקעות כאלה, מגיעים לא פעם לסכומים נכבדים של מאות אלפי ש"ח.

5. טווחי זמן - קחו בחשבון את פרק הזמן האפשרי עד להפשרה. אם ההשקעה היא מכסף שאתם צריכים ב-10 השנים הקרובות - הימנעו!

6. הפקעות - חשוב לזכור שלא פעם מופקעים חלק משטחי הקרקע לטובת הציבור בעת ההפשרה. זה הימור כי זה הפסד ממשי. הפקעה של עד 40% היא ללא פיצוי!

7. היטלים גבוהים בהפשרה - אם עולה ערך הקרקע יש היטל השבחה של 50% מערך הקרקע, היטל פיתוח, היטל שטחים ציבוריים ומיסים ממשלתיים.


הנה סרטון שמסביר על קרקעות חקלאיות לקנייה:

https://youtu.be/trXif5YQ7Kw


והמלצות המומחים:

https://youtu.be/WDIsfHAnTs8
משכירים
מה לבדוק לפני השכרת נכס?



אלו הדברים שחשוב להקפיד עליהם לפני השכרת נכס:

- כדי לחוש בנוצר אמון עם המבקשים להשכיר את הנכס על מנת שיהיה ניתן לסמוך עליהם בזמן שהנכס יהיה מופקד בידם.

- חשוב להיות מגובים בייעוץ משפטי בשלבי הכנת החוזה והחתימה עליו.

- דאגו לביטחונות מהשוכרים הכוללים ערבים, ערבות בנקאית, שטרי חוב, פיקדון כספי והמחאות דחויות לשנה הקרובה.

- יש להחתים שני ערבים, במידה וחתימה אחת חסרה הדבר מבטל את תוקף כתב הערבות.

- יש לוודא שבהסכם כלולים תנאי הפרה ובטחונות.

- יש לוודא שישנו סעיף המתיר לשוכר לעזוב את הנכס לפני תום התקופה בתנאי שהוא מביא שוכר חלופי.

- יש לנסח מראש אופציה להמשך שכירות (מי מודיע למי, לאיזו תקופה ועוד).

- יש לנסח מה כוללת הפרת חוזה, כזו המאפשרת למשכיר לפנות את השוכר מהנכס.

- במקרה שיש הפרה יסודית של החוזה יש לשלוח הודעה מידית לשוכר לתיקון הנזק ובמידה והוא לא תוקן יש לקבל ייעוץ משפטי לגבי המשך פעולה.

נדל
איך לקנות נכס בבטחון?



קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:

1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).

2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו

3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו

4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.

5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו)


הטיפ נערך בין השאר על בסיס מאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008


נדל
מה לעשות אם רוצים להפקיע שטח בבעלותכם?


אם קיבלתם צו הפקעה, הקפידו על הכללים הבאים:

1. אל תחתמו על שום מסמך או נייר שמגישים לכם, עד שלא נועצתם בעו"ד.

2. התנגדו לכל תפיסת קרקע עד לסיום הליכי ההתנגדות או המשא ומתן עם הגוף המפקיע.

3. התמקחו על ערך הקרקע בלי קשר למחיר הפתיחה שהוצע לכם וקחו שמאי משלכם כיוון שהשמאות של הגוף המפקיע כמעט תמיד תהיה נמוכה, לטובתו.

4. אל תתרגשו מאיומים, מניפולציות ("הפיצוי רק ירד") וקציבות זמן של הגוף המפקיע.

5. התאחדו עם בעלי קרקעות נוספים, כדי לנהל משא ומתן מעמדת כוח גדולה יותר.
איך למכור נכס בצורה נכונה ומוצלחת?



בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:

1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.

2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.

3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.

4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.

5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.

6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.

7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
על מה להקפיד כששוכרים דירה?



הנה הדברים שיש להקפיד עליהם כששוכרים דירה:

1. ראשית, כדאי לעשות גוגל על המשכיר ולוודא שאינו משכיר בעייתי ומהם זכויותיו לגבי הנכס.

2. יש לוודא שקיימת התאמה מלאה בין הסיכום שנעשה בע"פ לבין החוזה הכתוב.

3. במידה והוגש לכם חוזה ארוך ומרובה פרטים כדאי לקבל סיוע מעורך דין לפני החתימה עליו.

4. יש לשים לב שהמשכיר לוקח על עצמו תשלומים הקשורים לשיפוץ הבניין וסביבתו ושאין לשוכר חלק בתשלומים הללו.

5. חשוב לוודא שההסכם כולל התחייבות המשכיר לביצוע תיקונים במזגן ובדוד השמש או החשמל תוך זמן מוגדר (ולא "זמן סביר", כפי שיש נטייה לכתוב לא פעם).

6. יש לוודא שהנכס מבוטח.

7. יש לציין בחוזה את זכויות המשכיר לגבי הגעה לנכס המושכר, כולל תדירות והודעה מראש.

8. וודאו כי אין הגבלה לגבי החזקת בעלי חיים בנכס המושכר וציינו זאת בחוזה.

9. כדאי לבקר בדירה המושכרת בשעות שונות של היום בכדי להתרשם מהרעש, האור והתנהלות הסביבה באיזור.

10. בררו את גובה תשלום הארנונה וועד הבית לפני חתימת החוזה וחשבו גם אותם בהוצאה הכללית.

11. לפני חתימת החוזה (ורצוי אף במעמד החתימה) יש לערוך רשימת ליקויים ופגמים שיש בדירה, תוך סיכום מי אחראי לתיקונם, כדאי אף לצלם את הפגמים בכדי שתהיה אסמכתה ברורה.
על מה חשוב להקפיד בחתימת זיכרון דברים לרכישת נדל"ן?
רוצים טיפים לזכרון דברים ברכישת דבר?
הנה הפרטים, על מה להקפיד בזכרון דברים לרכישה?

במילוי זיכרון דברים לרכישה וכדי שיהיה תקף מבחינה משפטית, ממש כמו חוזה שנחתם ובאפשרות של השלמת פרטים בדיעבד על ידי בית המשפט, חשוב להקפיד על רישום הדברים הבאים:

1. פרטי זהות הצדדים

2. מספר זהות של הנכס

3. מחיר הנכס שעומד להימכר

4. תנאי התשלום

5. מועד המסירה

- כדאי להכניס לזיכרון דברים סעיף שקובע שתוקף זיכרון הדברים יהיה מותנה בחתימה על חוזה מחייב בתוך כך וכך זמן ושאם לא ייחתם החוזה במסגרת זמן זו, יהיה הזכרון דברים מבוטל ולא תקף, מבחינה משפטית.

- למוכר אפשרי ואף כדאי להכניס סעיף שקובע שהרוכש לא רשאי לרשום הערות בטאבו על סמך זיכרון הדברים הזה ושהוא אינו מאפשר לו רישום כלשהו בטאבו.
איך למכור מהר ובמחיר טוב את הדירה או הבית שלכם?



אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:

1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).

2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.

3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת

4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.

5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים

6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).

7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.

8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).

9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.

10. כבו את הטלוויזיה.

11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).

12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.

13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).

14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
איך אפשר להגדיל דירה?



ניתן להגדיל דירה בשיטות שונות. גם אם לא תמיד באופן חוקי אבל רצוי להשיג אישורים מראש, ניתן להשתמש בשיטות שונות:

1. לעשות גלריה ולהרוויח חלל שינה או חלל עבודה נוסף, בחדרים עם תקרה גבוהה.

2. בדירת קרקע ניתן לחפור מעט לעומק ולהגדיל את גובה התקרה כדי ליצור קומה נוספת או גלריה.

3. לפצל את הדירה לכמה יחידות דיור.

4. אפשר להגדיל את הסלון או חדר, על חשבון המרפסת.

5. אפשר לסגור מרפסת לטובת פינת עבודה או חדרון נוסף.

6. ניתן לספח מחסן או מזווה צמוד לדירה, לצורך הגדלת שטח הדירה בפועל.
איך לארגן נכון בית קטן או דירה קטנה?



לארגון מיטבי של דירה קטנה או דירת חדר עשו כך:

1. השתמשו ברהיטים קלים ודו-שימושיים, כגון:

כורסא שהופכת מיטה

ספה שנפתחת לשינה זוגית

שידה שנפתחת לשולחן כתיבה

מיטה זוגית עם איחסון תחתון או מתקפלת לקיר

שולחנון המותקן על הקיר ונפתח רק לאוכל או כתיבה מזדמנת (אלא אם אתם עובדים הרבה בבית ואז כדאי להשתמש בשולחן עם משטח זכוכית, שמשאיר את המרחב פתוח ו"מגדיל" את החדר).

שולחן קפה שמאחסן דברים

מושבי סלון שהם שידות רוחביות


2. אמצעי איחסון חכמים, כגון:

קופסאות איחסון מרובעות - עם גלגלים או בלי בהתאם למיקומן
כוורות שמהוות מעין "קיר תוחם" בין אזורים ובו זמנית חללי איחסון וספריות

פינות ישיבה בנויות או חופשיות שנפתחות לחללי איחסון

ניצול נישות וחללים מתים למיקום ארונות וקופסאות

ניצול חללי מדרגות לספריות וארונות בתכנון של נגר


3. אשליה של גודל בחדר אפשר להשיג בעזרת:

וילונות שקופים

רהיטים על רגליים

תאורה הפונה כלפי התקרה

הרבה מראות

צביעה בצבע לבן של התקרה ואחד הקירות בצבע חזק. בכל מקרה לא בוהק מדי.


4. במידה שיש אפשרויות שיפוץ מבנה (אם המקום שלכם) כדאי לשקול הגדלת חלונות והחלפה לחלונות שקופים ללא תריסים.

5. עברו לדלתות הזזה (לחדרים, חלונות, ארונות) שחוסכות הרבה מקום

6. ריהוט נמוך מתחת לחלונות ינצל את המקום אך עדיין יאפשר זרימה ומראה פתוח

7. אם הדירה שייכת לכם וניתן לעשות בה שיפוץ, הרי שבמקרים רבים ניתן להתקין "גלריה" שתאפשר מעין "קומה" נוספת בחדר - לשינה למשל - כשמתחתיה ניתן להתארגן לפעילות מרווחת בשעות היום (אם ניתן להנמיך את הרצפה בעזרת חפירה וריצוף נמוך זה יכול להפוך את המקום לנוח במיוחד ואתם מרויחים גודל נטו בהשקעה לא גדולה).

8. מומלץ לארגן את פינת הישיבה והמיטה כך שיפנו אל החלון.

9. אוהבים טלוויזיה? מקמו אותה על בסיס מסתובב כך שתוכלו להפנות אותו אל המיטה ואל ה"סלון".

10. במידה והדירה מאפשרת, ניתן להציב במרכזה ארון או כוננית גדולה, כדי לתחום בין חללי השינה והאירוח וגם להרויח חללי איחסון.

11. במקרים חמורים במיוחד (דירה ממש זעירה ואתם סטודנטים תפרנים..) ניתן להשתמש באותו כיור לשטיפת כלים ופנים.
איך לעבור את בחינת התיווך בהצלחה?


הנה טיפים שייסיעו לעבור בקלות את מבחן תיווך הנדל"ן "על בטוח":

1. המבחן מתחיל בשעה 12:00 במרכז הירידים בתל אביב.
למבחן ניגשים בכל מועד מאות נבחנים, ומטבע הדברים ההמולה במקום רבה. על מנת להימנע מלחצים ומתחים מיותרים, מומלץ להגיע לפחות 45 דקות לפני השעה היעודה, כלומר, לצאת מספיק זמן מהבית, לאחר שוידאתם שלא שכחתם את תעודת הזהות שלכם, את קובץ החוקים, שעון וכלי כתיבה מתאים. כאשר אתם מגיעים למקום, בדקו באיזו כיתה ובאיזה שולחן אתם, בהתאם להודעה שקיבלתם בדואר מרשם המתווכים.

2. הגיעו למבחן רגועים ועם חיוך – היו בטוחים שתעברו את המבחן.

3. על מנת לחסוך זמן במבחן, מומלץ "לדגלן" את קובץ החוקים.
הדגלונים יסייעו לכם לאתר את החוק הרלוונטי ביתר קלות. ניתן כמובן להשתמש גם בתוכן העניינים הכללי או המפורט.

4. במקרה שנתקלתם בשאלה המכוונת למונח שאינכם זוכרים לאיזה חוק הוא שייך, עשו שימוש במפתח העניינים המפורט.

5. משך הבחינה – שעה וחצי.
נצלו את כל הזמן העומד לרשותכם, ואל תמהרו להגיש את המבחן מיד כאשר סיימתם אותו. עיברו שוב על שאלות שהתקשיתם בהם, תוך השוואת התשובות המלאות לנוסח הסעיף בחוק. רבות מהתשובות של השאלות הם ציטוטים מתוך החוק עצמו, ואיתור הסעיף הרלוונטי יכוון אתם לתשובה הנכונה ביותר.

6. הבחינה כוללת 25 שאלות ברירה (מבחן אמריקאי).
הקדישו זמן מתאים לכל שאלה.
שאלות פשוטות וקלות, סמנו ועיברו הלאה.
אם יוותר לכם זמן, בדקו את עצמכם שוב אל מול נוסח החוק.
שימרו מספיק זמן לשאלות מורכבות יותר.

7. אל תתעכבו על שאלות קשות. אם השאלה גוזלת מכם זמן רב, דלגו עליה לשאלות הבאות, אך אל תשכחו לחזור אליה מאוחר יותר.

8. אל תמהרו לסמן את התשובה הראשונה שנראית לכם. קראו היטב את השאלה, ולאחר מכן קראו היטב את כל ארבעת האפשרויות. לעתים תמצאו תשובה נכונה יותר מהתשובה שקודמת לה.

9. אם אתם זוכרים היטב את נוסח החוק, סמנו את התשובה הנכונה ללא היסוס. אם הנכם מהססים, היעזרו בקובץ החוקים. אתרו את החוק והסעיף הרלוונטיים ורק לאחר שתקראו אותם, חיזרו לשאלה וסמנו את התשובה הנכונה. כאמור, רבות מהתשובות הנכונות הן ציטוטים של סעיפי החוק.

10.לא להעתיק – למדתם מספיק ואין סיבה לחשוב שהשכן שיושב לידכם יודע יותר טוב את התשובה. ובכלל רוב הסיכויים שהוא אוחז טופס בחינה שונה משלכם שבו סדר השאלות והתשובות שונה. שימו לב ישנם 4 גרסאות שונות לכל בחינה.

11. במקרה של שאלה שאינכם מבינים או מסוגלים להשיב עליה ניתן לבקש את עזרתו של חבר הוועדה המייעצת לרשמת המתווכים בפניה למשגיח בחדר הבחינה.

12. לא להשאיר שאלות לא פתורות.
גם אם לא הצלחתם לפתור את השאלה מומלץ לנחש את הפתרון , יש סיכוי שהניחוש שלכם נכון, מאידך, אי מתן תשובה זה תמיד שגיאה.

שיהיה לכם בהצלחה,
לקורס הכנה לבחינת התיווך בירושלים , במרכז , או בדרום
התקשרו : 077-4140429
או במייל : info@puzzle.org.il
איך למצוא שוכרים לדירה? איך להגדיל את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
איך מגדילים את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
אנחנו מנסים להשכיר דירה ולא מצליחים למצוא שוכרים. מה לעשות?


בדרך כלל התשובה היא להוריד מחירים. עם זאת, מומלץ לשקול השבחה של הנכס:

1. שפרו ושפצו את הדירה.

2. הוסיפו לה פתרונות ואלמנטים עיצוביים שיהפכו אותה אטרקטיבית יותר.

3. אם אין מזגנים - התקינו מיזוג.

4. אם הדירה רועשת - התקינו זגוגיות כפולות וכדומה.

5. מומלץ להזמין את השוכרים הפוטנציאליים בשעות היותר שקטות.

6. הדירה חשוכה? פתחו חלונות.

7. הדירה חמה? הצלילו אותה.

8. סיידו וצבעו את הדירה לפני ההצגה שלה - צביעה וסיוד הם הכרחיים.

9. בדקו אפשרות להחלפת קהל היעד:
* בעיות חנייה? אולי תציעו לסטודנטים
* הסביבה צעירה ויש מתקנים לילדים, גינות וגנים - פרסמו על מודעות ובטיפת חלב וכו'.

10. נסו לפנות למתווך - הם יודעים לעשות את העבודה (אם כי נסו לא להסכים לדרישה שלהם לבלעדיות).

11. שיקלו להחליף מטבח אם הוא במצב רע.

12. שפרו גם את מראה השירותים, חדר המדרגות ופינות הבית השונות - באמצעות צביעה, פרחים, תאורה נעימה, תמונות וכדומה.

13. אם הדירה קטנה - נסו להוציא ממנה רהיטים וחפצים מיותרים כך שתיראה מרווחת יותר.


איפה בארץ כדאי לקנות דירה להשקעה?



אלו הערים בישראל שבהן התשואה על השכרה היא גבוהה במיוחד:

דימונה (תשואה של 10% לשנה)

לוד (7.5%)

באר שבע (8% באיזור האוניברסיטה)

בת ים (7.5%)

דרום תל אביב ויפו (5-7%)

חיפה (6% בשכונות כמו הדר עליון, רמות-רמז, קריית אליעזר, בת גלים)

פרדס כץ (5.5%)

נתניה (4.5-5% בשכונת קריית השרון שבה המכללה המקומית)

גבעתיים ורמת גן (5% באזורים כמו רמת עמידר, דרך השלום, אידמית ועמישב)

באר יעקב (5% תשואה ויותר)


על פי כתבה ב"ממון" - מוסף של ידיעות אחרונות מהתאריך 19.2.09
האם לקנות קרקע חקלאית להשקעה?



מסעות שיווק מיומנים משווקים בשנים האחרונות לא מעט קרקעות חקלאיות להשקעה, אבל לא מומלץ להתפתות לעסקאות שכאלה. חברות נדל"ן ימכרו לכם מצגות מפתות והצלחות עבר מרשימות ויציעו מחירים מפתים והבטחות לרווחים יפים והפשרה קרובה, אבל במעט מאד מקרים, אם בכלל, מדובר בשטח שמוגדר כאזור לבנייה בתוכנית המתאר הארצית או כאזור בעל מרקם עירוני.

במקרים רבים מדובר בהשקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי, המיועדת לתוואי של כביש, עם תשתיות צינורות גז, או בקרקע שהיא שטח המיועד לפיתוח נופי בתוכנית מתאר ארצית. סיכויים להפשרה של קרקעות כאלה הם אפסיים והכסף ייזרק לפח.


הנה הצעתו של שמאי מקרקעין בנושא:

https://youtu.be/OAUQYELPRMc
על מה להקפיד כשלוקחים משכנתה?
על מה חשוב להקפיד כשלוקחים משכנתה?
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?


אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?


הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:

1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.

2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).

3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.

4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.

5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.

6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.

7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).

8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!

9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.

10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
מה לבדוק לפני קניית דירה מיד שנייה?



אלו הדברים שחשוב לבדוק לפני קניית דירה מיד שנייה:

1. הצהרת המוכר בנוגע למצה הפיסי של הדירה (רצוי ע"י בדיקת מהנדס).

2. שהדירה רשומה בטאבו כנדרש.

3. לדעת האם הדירה מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל או שהיא בבעלות פרטית.

4. האם יש למוכר משכנתא שהוא צריך לגרור.

5. האם בנכס המיועד למכירה בוצעו בניות ללא היתר (עלול לגרום לבעיות ברישום בטאבו ובעיות בעירייה).

6. חשוב שהחוזה יכלול אפשרות הקדמה למועדי התשלום לפי רצונו של קונה הנכס.

7. יש לוודא שפיגור של ימים ספורים אינה יהווה עילה לפירוק החוזה ולא לקנסות.

8. חשוב שיהיה בחוזה סעיף המחייב את המוכר לעזור לקונה בקבלת משכנתה מהבנק ולחתום על כל המסמכים הדרושים.

9. יש לדאוג לכך שיהיה סעיף בחוזה המחייב את המוכר לסיים את כל הליך האישורים (שבח, מיסוי מקרקעין והיטל השבחה) ולמסור אותם למשרדי העירייה תוך חודשים ספורים בכדי שהליך הרישום בטאבו יושלם.
איך לשכור דירה טובה?
איך לבחור דירה מיד שניה?
איך להשקיע בנדל"ן חו"ל בלי סיכונים ובעיות מיותרות?
אילו פעולות יש לעשות לקראת קניית דירה?
איך לקנות נכס בביטחון?


אֵאוּרִיקַה - האנציקלופדיה של הסקרנות!

העולם הוא צבעוני ומופלא, אאוריקה כאן בשביל שתגלו אותו...

אלפי נושאים, תמונות וסרטונים, מפתיעים, מסקרנים וממוקדים.

ניתן לנווט בין הפריטים במגע, בעכבר, בגלגלת, או במקשי המקלדת

בואו לגלות, לחקור, ולקבל השראה!

אֵאוּרִיקַה - האנציקלופדיה של הסקרנות!

שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.