» «
נדל
מה נדרש לעשות כדי להגיש לעיריה בקשת היתר לתמ"א 38?


ישנה רשימה של דרישות המפורטת בחוזר מנכ"ל המצורף כאן לגבי תהליך קבת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38. באופן עקרוני יש להוכיח כי הבניין עומד בקריטריונים להליך תמ"א 38 מבחינת הגודל שלו, הגיל שלו ומצבו הפיזי הנוכחי. כדי להתחיל בתהליך יש לפנות למהנדס קונסטרוקציה רשום אשר יכין דו"ח פסילה לבניין ובה הוא יפרט מדוע הבניין צריך לעבור חיזוק. כמו כן יגיש המהנדס לעריה תכנית לחיזוק הבניין המותאמת לתקן חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 413.

על המהנדס לקבל מיוזם הפרויקט את הנתונים הבאים בכדי שיוכל לבצע את דוח הפסילה והצעת החיזוק:

1. תכנית אדריכלית עדכנית של הנכס אותה ניתן להשיג באמצעות מודד מוסמך או מההיתר המקורי של הבניין.

2. תכנית אדריכלית של חיזוק המבנה.

3. דוח אל הרס של מעבדה לבדיקת מבנים בו תפורט מערכת שלד המבנה, סכמת התקרות, מיקום וגודל הקורות והעמודים, חוזק הבטון, חדרי מדרגות, קירות מעטפת, מקלטים, חוזק בטון ועוד.

4. דוח יועץ קרקע המתבסס על דגימות קרקע מקידוח ניסיון (יש להזמין חברת קידוחים המוסמכת לביצוע קידוחים בשיטת SPT). את מדגמי הקרקע יש לשלוח למעבדה לבדיקות קרקע. כמו כן יועץ הקרקע צריך לבדוק את הביסוס הקיים ולכן יש להזמין מחפרון אשר יבצע חפירה בקרבת יסודות מדגמיים.

5. בחלק מהעיריות נדרש לבדוק את לחץ המים במבנה.


את כל הדוחות של המעבדות ויועצי הקרקע יגיש המהנדס והיזם לעירייה בצירוף חישובים סטטיים שלו והמלצתו לגבי חיזוק המבנה.
נדל
איך לקנות נכס בביטחון?



קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:

1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).

2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו.

3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו.

4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.

5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו).



בכתיבת הטיפ נעזרנו במאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008.
דירה
איך למצוא שוכרים לדירה? איך להגדיל את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
איך מגדילים את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
אנחנו מנסים להשכיר דירה ולא מצליחים למצוא שוכרים. מה לעשות?


בדרך כלל התשובה היא להוריד מחירים. עם זאת, מומלץ לשקול השבחה של הנכס:

1. שפרו ושפצו את הדירה.

2. הוסיפו לה פתרונות ואלמנטים עיצוביים שיהפכו אותה אטרקטיבית יותר.

3. אם אין מזגנים - התקינו מיזוג.

4. אם הדירה רועשת - התקינו זגוגיות כפולות וכדומה.

5. מומלץ להזמין את השוכרים הפוטנציאליים בשעות היותר שקטות.

6. הדירה חשוכה? פתחו חלונות.

7. הדירה חמה? הצלילו אותה.

8. סיידו וצבעו את הדירה לפני ההצגה שלה - צביעה וסיוד הם הכרחיים.

9. בדקו אפשרות להחלפת קהל היעד:
* בעיות חנייה? אולי תציעו לסטודנטים
* הסביבה צעירה ויש מתקנים לילדים, גינות וגנים - פרסמו על מודעות ובטיפת חלב וכו'.

10. נסו לפנות למתווך - הם יודעים לעשות את העבודה (אם כי נסו לא להסכים לדרישה שלהם לבלעדיות).

11. שיקלו להחליף מטבח אם הוא במצב רע.

12. שפרו גם את מראה השירותים, חדר המדרגות ופינות הבית השונות - באמצעות צביעה, פרחים, תאורה נעימה, תמונות וכדומה.

13. אם הדירה קטנה - נסו להוציא ממנה רהיטים וחפצים מיותרים כך שתיראה מרווחת יותר.
נדל
מה חשוב לדעת לפני שמוכרים נכס בעזרת מתווך?



הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:

1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.

2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.

3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.

4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.

5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.

6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.

7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.

8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.

9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.

נדל"ן

בית
איך אפשר להגדיל דירה?



ניתן להגדיל דירה בשיטות שונות. גם אם לא תמיד באופן חוקי אבל רצוי להשיג אישורים מראש, ניתן להשתמש בשיטות שונות:

1. לעשות גלריה ולהרוויח חלל שינה או חלל עבודה נוסף, בחדרים עם תקרה גבוהה.

2. בדירת קרקע ניתן לחפור מעט לעומק ולהגדיל את גובה התקרה כדי ליצור קומה נוספת או גלריה.

3. לפצל את הדירה לכמה יחידות דיור.

4. אפשר להגדיל את הסלון או חדר, על חשבון המרפסת.

5. אפשר לסגור מרפסת לטובת פינת עבודה או חדרון נוסף.

6. ניתן לספח מחסן או מזווה צמוד לדירה, לצורך הגדלת שטח הדירה בפועל.
השקעות
איפה בארץ כדאי לקנות דירה להשקעה?



אלו הערים בישראל שבהן התשואה על השכרה היא גבוהה במיוחד:

דימונה (תשואה של 10% לשנה)

לוד (7.5%)

באר שבע (8% באיזור האוניברסיטה)

בת ים (7.5%)

דרום תל אביב ויפו (5-7%)

חיפה (6% בשכונות כמו הדר עליון, רמות-רמז, קריית אליעזר, בת גלים)

פרדס כץ (5.5%)

נתניה (4.5-5% בשכונת קריית השרון שבה המכללה המקומית)

גבעתיים ורמת גן (5% באזורים כמו רמת עמידר, דרך השלום, אידמית ועמישב)

באר יעקב (5% תשואה ויותר)


על פי כתבה ב"ממון" - מוסף של ידיעות אחרונות מהתאריך 19.2.09
שיפוץ דירה
מהם עשרת הכללים החשובים ביותר לקראת שיפוץ?


1. חישוב נכון של התקציב - יש לקחת בחשבון חריגות בשל בעיות לא צפויות ועוד חריגות בשל תכניות "מתגלגלות", כאלה שלא תוכננו מראש, אך התגלו כרצויות במהלך השיפוץ. בדר"כ יש להשאיר כ-20% יותר מהתקציב שתוכנן מראש לשיפוץ.

2. בחרו קבלן טוב - הקפידו לקבל המלצות על הקבלנים מכמה וכמה לקוחות, להשוות הצעות מחיר ובגדול לעשות בחירה קפדנית מאוד ולבחור קבלן ישר ומקצועי.

3. ערכו חוזה עבודה - על תסתמכו רק על סיכומים כלליים עם הקבלן, עגנו הכל בחוזה כתוב הכולל כתב כמויות מפורט. הדבר מונע טעויות וחלוקי דעות.

4. יש לוודא שלקבלן ולעובדיו יש אישורי עבודה וכיסוי ביטוחי, דבר החשוב במקרה שאם מי מהם נפגע בזמן העבודה יהיה לכך כיסוי.

5. יש לוודא שימוש בחומרים איכותיים ומתאימים לצורכי השיפוץ - במידה ואינכם בטוחים היעזרו בחוות דעת חיצוניות על החומרים וטיב העבודה.

6. שלמו בפעימות - חלקו את התשלום לשלוש או ארבע פעמים ובכל מקרה אל תשלמו הכל מראש והקפידו תמיד, עד סיום העבודה שחלק מהכסף יישאר אצלכם. שלמו את התשלום האחרון רק כשהכל הסתיים לשביעות רצונכם.

7. סכמו מראש על מחיר התוספות - בכדי למנוע ויכוחים ומחלקות ערכו רשימה של התוספות עם המחירים כשגם אתם וגם הקבלן חתומים עליהם. במידה ותוספת כלשהי גורמת לאיחור בלוחות הזמנים יש לחתום גם על כך.

8. וודאו מי אחראי על איזה תחום - יש לוודא בדיוק מהו תחום האחריות של הקבלן ומה שלכם כדי למנוע אי הבנות.

9. הודיעו לשכנים על תאריכי השיפוץ והתנצלו מראש על רעש ולכלוך, כמו כן סכמו עם הקבלן מראש את כללי העבודה בשטחים המשותפים עם השכנים.

10. היו נוכחים בבית בעת השיפוץ - לפחות אחד מבעלי הדירה צריך להיות בבית מדי יום ולוודא שהעבודה זורמת כמתוכנן.
השקעות
האם כדאי להשקיע בקניית נכס בחו"ל?


אם אתה אדם מהישוב ולא משקיע מנוסה ובעל הון פנוי ואם שכנעו אותך הפרסומים והפרוספקטים המפוארים אודות דירות שמשלמות את עצמן ועוד מותירות לך הכנסה פנויה במנהטן וטורונטו ואיפה לא אז היזהר.

לעתים קרובות מדובר בחברות עם משרדי פאר ואנשי מכירות מפוארים שכשבודקים מה עומד מאחרי העסקאות המדהימות שלהם מגלים תרמיות במקרה הרע ועסקאות רעות במקרה הטוב (דירות שתוכל לקנות במחיר זול פי כמה אם תגיע למשרד המכירות שבאתר). שכר הדירה שהם מבטיחים לא ראלי והשנתיים הראשונות נגמרות מהר אבל המשכנתה שהיא לשנים רבות עלולה להשאיר אותך עם חובות אדירים, בלי דירה ובלי החסכונות שהשקעת בקניה בגלל שאין שוכרים, שאין הכנסה חודשית והכל מתמוטט מול ההתראות של הבנק שאפילו עברית לא מדבר.

עזוב - קנה לך דירה בארץ ותהיה בריא! באמת.


נדל
מה היתרונות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל?


הנה 4 יתרונות מרכזיים של השקעה בנדל"ן בחו"ל:

1. מחיר נוח - מחירי הנדל"ן בחו"ל נמוכים באופן משמעותי ממחירי הנדל"ן בארץ. לעתים ניתן להשקיע במספר נכנסים במחיר שבארץ בקושי מספיק לדירה אחת.

2. תשואות - נכסים בחו"ל עשויים להניב תשואות גבוהות משמעותית מנכסים בארץ.

3. תנאי מיסוי נוחים - להשקעות נדל"ן בחו"ל יש יש תנאי מיסוי נוחים ויש אף מדינות שקיימים ביניהן לבין ישראל הסכמים המגנים על הרוכשים מפני תשלום מס כפול.

4. סוגים שונים שמל נכסים והשקעות - ההשקעות יכולות להיות לטווח אורך, קצר, חלק מקבוצת רכישה ועוד אופציות שונות ומגוונות.
מה לעשות אם רוצים להפקיע שטח בבעלותכם?


אם קיבלתם צו הפקעה, הקפידו על הכללים הבאים:

1. אל תחתמו על שום מסמך או נייר שמגישים לכם, עד שלא נועצתם בעו"ד.

2. התנגדו לכל תפיסת קרקע עד לסיום הליכי ההתנגדות או המשא ומתן עם הגוף המפקיע.

3. התמקחו על ערך הקרקע בלי קשר למחיר הפתיחה שהוצע לכם וקחו שמאי משלכם כיוון שהשמאות של הגוף המפקיע כמעט תמיד תהיה נמוכה, לטובתו.

4. אל תתרגשו מאיומים, מניפולציות ("הפיצוי רק ירד") וקציבות זמן של הגוף המפקיע.

5. התאחדו עם בעלי קרקעות נוספים, כדי לנהל משא ומתן מעמדת כוח גדולה יותר.
על מה להקפיד כששוכרים דירה?



הנה הדברים שיש להקפיד עליהם כששוכרים דירה:

1. ראשית, כדאי לעשות גוגל על המשכיר ולוודא שאינו משכיר בעייתי ומהם זכויותיו לגבי הנכס.

2. יש לוודא שקיימת התאמה מלאה בין הסיכום שנעשה בע"פ לבין החוזה הכתוב.

3. במידה והוגש לכם חוזה ארוך ומרובה פרטים כדאי לקבל סיוע מעורך דין לפני החתימה עליו.

4. יש לשים לב שהמשכיר לוקח על עצמו תשלומים הקשורים לשיפוץ הבניין וסביבתו ושאין לשוכר חלק בתשלומים הללו.

5. חשוב לוודא שההסכם כולל התחייבות המשכיר לביצוע תיקונים במזגן ובדוד השמש או החשמל תוך זמן מוגדר (ולא "זמן סביר", כפי שיש נטייה לכתוב לא פעם).

6. יש לוודא שהנכס מבוטח.

7. יש לציין בחוזה את זכויות המשכיר לגבי הגעה לנכס המושכר, כולל תדירות והודעה מראש.

8. וודאו כי אין הגבלה לגבי החזקת בעלי חיים בנכס המושכר וציינו זאת בחוזה.

9. כדאי לבקר בדירה המושכרת בשעות שונות של היום בכדי להתרשם מהרעש, האור והתנהלות הסביבה באיזור.

10. בררו את גובה תשלום הארנונה וועד הבית לפני חתימת החוזה וחשבו גם אותם בהוצאה הכללית.

11. לפני חתימת החוזה (ורצוי אף במעמד החתימה) יש לערוך רשימת ליקויים ופגמים שיש בדירה, תוך סיכום מי אחראי לתיקונם, כדאי אף לצלם את הפגמים בכדי שתהיה אסמכתה ברורה.
האם לקנות קרקע חקלאית להשקעה?



מסעות שיווק מיומנים משווקים בשנים האחרונות לא מעט קרקעות חקלאיות להשקעה, אבל לא מומלץ להתפתות לעסקאות שכאלה. חברות נדל"ן ימכרו לכם מצגות מפתות והצלחות עבר מרשימות ויציעו מחירים מפתים והבטחות לרווחים יפים והפשרה קרובה, אבל במעט מאד מקרים, אם בכלל, מדובר בשטח שמוגדר כאזור לבנייה בתוכנית המתאר הארצית או כאזור בעל מרקם עירוני.

במקרים רבים מדובר בהשקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי, המיועדת לתוואי של כביש, עם תשתיות צינורות גז, או בקרקע שהיא שטח המיועד לפיתוח נופי בתוכנית מתאר ארצית. סיכויים להפשרה של קרקעות כאלה הם אפסיים והכסף ייזרק לפח.


הנה הצעתו של שמאי מקרקעין בנושא:

https://youtu.be/OAUQYELPRMc
מה חשוב לדעת לפני השקעת נדל"ן בחו"ל?



הנה 5 דברים חשובים שיש לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל:

1. של מי הנכס - יש לוודא מראש האם הנכס שרכשתם רשום על שמכם או על שם החברה דרכה רכשתם את הנכס. ישנם סוגי השקעה שונים (לדוגמה קרנות נדל"ן) והדבר משתנה לפי סוג ההשקעה. על מנת לוודא קשר לנכס עליכם לרשום אותו על שמכם או כיחידים או בשותפות. במידה ומקימים חברה צריך להגדיר את הנכסים שהיא קונה.

2. התשואה אינה מובטחת - תשואה ניתן רק להעריך, אך לא להבטיח. לכן התייחסו בספקנות רבה לחברות נדל"ן המבטיחות תשואות בגובה מסוים. זכרו שחישוב גובהה האמיתי של התשואה יכול להיעשות רק לאורך זמן ולא על סמך חודשים בודדים.

3. הבנה עמוקה של תנאי המימון - עליכם לדעת היטב מהם תנאי המימון שלכם, מהי הריבית, האם היא משתנה, צמודה וכיצד היא תתנהג בתרחיש לא צפוי ולאורך זמן רב.

4. שיעורי בית בבחירת המקום - עליכם לחקור ולהבין איפה אתם משקיעים. למדו על הארץ, על העיר והאיזור והעריכו את מצבן. התייעצו, קראו והקשיבו למומחים, אך העמידו בספק את מה שאתם שומעים ובדקו גם בעצמכם.

5. בחירת חברת נדל"ן - אם החלטת להיעזר בחברת נדל"ן וודאו שאותה חברה עשתה השקעות באותה מדינה בה אתם רוצים להשקיע, הצליחה בכך (ערך הנכס עלה והנכס הושבח). בקשו לראות עסקאות שכאלה שכבר הצליחו. חברות נדל"ן המציעות לכם רכישות במדינות שונות צריכות להדליק נורה אדומה, כ]י הנראה אין להם התמצאות טובה במדינה ספציפית.
על מה להקפיד בקניית קרקע חקלאית להשקעה?



הנה 7 טיפים לקניית קרקע חקלאית להשקעה:

1. בירור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה - רק הוא יספק מידע אמין ואמיתי לגבי הקרקע. ודאו שקיימת היתכנות תכנונית לשינוי הייעוד על פי תכניות המתאר הארציות או המחוזיות.

2. רק קרקע פרטית - קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל לא תזכה את החוכר בחלק מההשבחה אם יהיה שינוי ייעוד.

3. בלמי הפשרה - הימצאות קרובה של מתקן בטחוני תהפוך את הסיכוי להפשרה לאפסי. גם הערות אזהרה בטאבו להימצאות אתר עתיקות, רשות הגנים הלאומיים ועוד. הכרחי לוודא!

4. הוצאות גבוהות - היטל השבחה ומס שבח מקרקעין, כמו הוצאות נוספות שנלוות לא פעם לרכישת קרקעות כאלה, מגיעים לא פעם לסכומים נכבדים של מאות אלפי ש"ח.

5. טווחי זמן - קחו בחשבון את פרק הזמן האפשרי עד להפשרה. אם ההשקעה היא מכסף שאתם צריכים ב-10 השנים הקרובות - הימנעו!

6. הפקעות - חשוב לזכור שלא פעם מופקעים חלק משטחי הקרקע לטובת הציבור בעת ההפשרה. זה הימור כי זה הפסד ממשי. הפקעה של עד 40% היא ללא פיצוי!

7. היטלים גבוהים בהפשרה - אם עולה ערך הקרקע יש היטל השבחה של 50% מערך הקרקע, היטל פיתוח, היטל שטחים ציבוריים ומיסים ממשלתיים.


הנה סרטון שמסביר על קרקעות חקלאיות לקנייה:

https://youtu.be/trXif5YQ7Kw


והמלצות המומחים:

https://youtu.be/WDIsfHAnTs8
על מה להקפיד בקניית דירה חדשה?



אלו הדברים שכדאי להקפיד עליהם בקניית דירה:

1. ביקור באתר הבנייה ובדיקת נגישות התחבורה למקום.

2. לערוך בדיקה מקדימה על החברה הקבלנית, אילו פרוייקטים קודמים עשתה ועד כמה ניתן לסמוך עליה.

3. יש לערוך השוואת מחירים מול פרוייקטים אחרים.

4. חשוב לבדוק ברשות המקומית מה הצפי לפיתוח האיזור מבחינת תשתיות, מוסדות ציבור ובנייה נוספת.

5. לבדוק מה שטחה של הדירה ומה מקבלים בפרוייקטים מקבילים.

6. בדיקת מצבו התכנוני של הנכס אותו אתם עומדים לרכוש.

7. חשוב לבדוק האם המפרט הטכני כולל גם את המטבח, מחסן ונקודות החשמל.

8. לוודא שיש היתרי בנייה לפרוייקט.

9. לוודא האם המחיר כלל בתוכו גם אגרות רישום בטאבו, מע"מ ושכר טרחת עו"ד.

10. חשוב לוודא מהם זכויותיכם כרוכשי הנכס, במידה וההיתר לא יוצא במועד.

11. חשוב לברר עם איש השיווק של הפרוייקט כמה כסף יש להפקיד כ"דמי רצינות".

12. כדאי להחליט מראש באיזה דירה אתם מעוניינים ולהחליט גם על דירות חלופיות במידה ולא תקבלו את מבוקשכם.

13. הציגו את החוזה לעו"ד ובקשו את חוות דעתו.

14. בררו מראש את התנאים לביטול החוזה, האם ומה גובה הקנס המוטל במקרה כזה.
האם יכול שותף בנכס מקרקעין המחזיק בחלק קטן ממנו לכפות על שותפיו המחזיקים ברוב החלקים בנכס, למכור את הנכס?
אבי ובני שותפים במגרש בשטח של דונם. אבי הוא הבעלים של 80% משטח המגרש ובני בעלים של 20% בלבד. בני מעוניין למכור את המגרש בעוד אבי מתנגד. האם יכול בני לכפות על אבי למכור את המגרש? שאלה זו מתעוררת לעיתים קרובות כאשר נכס מקרקעין נמצא בבעלות משותפת של מספר בעלים. מצב מורכב זה טומן בחובו בעיות רבות.

חשוב לדעת, קרקעות רבות במדינת ישראל נמצאות בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד. יחידת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד מכונה "מושע". כיצד משפיעה הבעלות המשותפת על ערך הקרקע וכיצד ניתן "לסיים" שותפות כזו. להלן ננסה להסביר זאת בשפה פשוטה וברורה.

בכדי להבין היטב נושא זה חשוב שנכיר מספר מושגי יסוד. יחידת הקנין הבסיסית של המקרקעין בישראל נקראת "חלקה". כל מטר של קרקע במדינת ישראל ניתן לשיוך לחלקה מסוימת. כל "חלקה" מהווה חלק מ"גוש". כך למשל נמצאת חלקה 275 בגוש 6669 בהרצליה וחלקה 40 בגוש 6615 בתל אביב.

ניתן לאתר את פרטי הגוש – חלקה (גו"ח) במשרדי הרשות המקומית או באמצעות האינטרנט (אתרי העיריות, אתר משרד המשפטים או המרכז למיפוי ישראל).

למרות ש"חלקה" הינה יחידת הקנין הבסיסית, קיימת בבתים משותפים יחידת קנין קטנה אף יותר המכונה "תת חלקה" או "חלקת משנה". בבית המשותף מוגדרת כל דירה כ"תת חלקה" ולפיכך בבתים משותפים בלבד - יחידת הקנין הבסיסית הינה "תת חלקה" ולא "חלקה".

סיכום ביניים: "מושע" הינה בעלות של יותר מאדם אחד בחלקה, ובבתים משותפים – בעלות של יותר מאדם אחד בתת חלקה (בדירה).

"מושע" הינה מצב נפוץ מאד בישראל. למעשה כל בית פרטי או דירה הרשומים על שם בעל ואשה בחלקים שווים – הינה "מושע" – קרי, חלקה או תת חלקה הנמצאת בבעלות משותפת.

כיצד משפיעה בעלות משותפת במקרקעין על שווי המקרקעין. מצב של ריבוי בעלים עלול לפגוע בשווי המקרקעין וזאת בשל העובדה כי פיתוח הנכס מותנה בהסכמת כל השותפים. לפיכך שותפים ב"מושע", מעוניינים בדרך כלל לפרק את השיתוף אם אין הם מצליחים להגיע לכלל הסכמה בדבר פיתוחו. עם זאת קיימים חסרונות בפירוק שיתוף בדרך של מכירה - הנוגעים בעיקר לנושא המיסוי.

אולם האם יכול שותף במקרקעין לכפות על שותפיו למכור את הנכס ומהו החלק המינימאלי במקרקעין הדרוש לשם השגת צו המחייב את פירוק השיתוף?

כאן מספק לנו חוק המקרקעין הפתעה. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", כלומר לכל אחד מהשותפים במקרקעין זכות מוחלטת לעתור לפירוק השיתוף בכל עת – גם ללא הסכמת יתר השותפים.

המשמעות היא כי לבית המשפט אין למעשה כמעט כל שיקול דעת באשר להכרעה בתביעה לפירוק שיתוף ועליו להיעתר לה. מקרים בהם בית המשפט עשוי שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף הינם כאשר מוכח בפניו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב או כאשר מדובר בשיתוף משפחתי, דוגמת דירה משותפת לבעל ואשה שאז חלים גם דיני המשפחה על הסכסוך אשר עלולים לעכב את פירוק השיתוף.

לסיכום, שותף במקרקעין לו 20% בלבד מהמקרקעין יכול לכפות על שותפו המחזיק ב- 80% מהנכס – פירוק שיתוף וזאת לאור הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין.

הפירוק יבוצע, בדרך כלל, באמצעות חלוקת המקרקעין בפועל, אולם אם הדבר אינו אפשרי יבוצע הפירוק על ידי העמדת הנכס למכירה פומבית באמצעות כונס נכסים וחלוקת הפדיון בין השותפים. לפיכך התשובה לשאלה בכותרת הינה חיובית... כמעט תמיד.
אילו פעולות יש לעשות לקראת קניית דירה?


הנה הדברים שיש לעשות כאשר רוצים לרכוש דירה חדשה:

1. בדיקה של הסכום הקיים לקנייה (כולל חסכונות, עזרה מקרובי משפחה או כל מקור כספח אחר).

2. חשוב לא להשתמש בכל החסכונות לטובת הרכישה ולהשאיר סכום מסוים כרשת ביטחון להמשך החיים.

3. בררו אם קיימת אפשרות לקבל סיוע כספי מהמשפחה ושקלו את כל ההיבטים של הנושא, כולל מערכת היחסים שלכם והאפשרות שהם יצטרכו את הכסף בעתיד.

4. לאחר שאתם יודעים במדויק מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, בדקו את אפשרויות ההלוואה עבור הסכום הנותר (לרוב לקיחת משכנתה), תוך עריכת ההשוואות הדרושות.

5. ערכו חישוב כמה יהיה עליכם להחזיר בכל חודש והאם תוכלו לעמוד בכך לאורך שנים.

6. בררו האם יש לכם זכאויות שונות לקבלת סיוע ממשרד השיכון, מהקבלן (דחייה בתשלום) ועוד.

7. על מנת לא לחרוג מהתקציב חפשו דירה שעלותה נמוכה ב-10%-15% מתקציבכם, שכן תמיד ישנן עלויות נוספות שלא נלקחות בחשבון (לדוגמה: שמאי, תיווך, עורכי דין, מיסים, שיפוץ, ריהוט, הובלה ועוד).

8. התמקדו בחיפוש דירה שתענה על הצרכים שלכם בשנים הקרובות ולא מעבר לכך, בעתיד יהיה אפשר לעבור דירה אם יהיה בכך צורך. שימו לב למיקום הדירה, מספר החדרים שיש בה, החלוקה שלהם, נגישות וכדומה.

9. ערכו השוואה בין ההחזר החודשי על המשכנתה וההוצאות על תחזוקת הדירה העתידית לבין ההוצאות שיש לכם כיום על תחזוקת הדירה השכורה והשכירות עליה על מנת לדעת אם משתלם לכם לרכוש דירה בשלב זה של חייכם.

10. אל תחליטו מהר, בדקו ושקלו את כל הנתונים של העסקה לפני שתקבלו החלטה שיהיה קשה להתחרט עליה.


איך לגרום לילדים להישאר בקשר איתך לעת זיקנה?



הילדים שהתבגרו ויש להם משפחות שכחו אתכם בבית? אתם ממתינים שיגיעו, ישמרו על קשר, יטלפנו, יסייעו לכם - אבל הכל לשווא? - יש פתרון!

קראנו לפני זמן מה רעיון מעולה: רימזו להם ברמז דק וללא פירוט (אפילו באמצעות השארה על השולחן של "נייר שכביכול לא ידעתם שהם קראו"), שיש לכם אדמות במקום כלשהו בארץ. אל תסכימו לפרט ואימרו בשקט: אחרי מותי כל אחד יקבל את חלקו.

מסתבר לפי המספר ברדיו שמדובר בשיטה מדהימה שעובדת: מאותו הרגע יתחילו יורשיכם לסייע לכם, לבוא לבקר, להתקשר ולשאול לשלומכם ואם חסר משהו.. בקיצור, כל מה שהורים מבוגרים רוצים.

והירושה? - אתם יודעים.. כל אחד יקבל את חלקו!
איך לבחור דירה מיד שניה?
איך בוחרים דירה מיד שנייה?


קנייה של דירה מיד שנייה היא הליך יקר שצריך לבדוק בו את הדברים הבאים:

1. לבדוק מאחורי תמונות, לראות אם יש פגמים שהוסתרו.

2. לפתוח חלונות ולהקשיב לרעשים מהסביבה.

3. לבחון ריחות ומפגעים סביבתיים (אנטנות סלולאריות, קו מתח גבוה, כביש מהיר ורועש).

4. להרים שטיחים.

5. לברר על השכנים, מיהם? מהם? איך ההתנהגות שלהם (לשאול שכנים אחרים).

6. לבקר בקרבת הבית בשעות שונות של היממה (לאבחון של מצב הרעש).

7. לשאול את השכנים על המוכר ואמינותו.

8. לבקש לראות חשבונות ארנונה אחרונים.

9. לברר מה בדיוק משאירים המוכרים בדירה ומה הם מפרקים (עדיף גם לצלם את כל הדירה כדי לוודא מה נמכר לכם).

10. לבדוק כמה דירות יש בכל קומה (פחות דירות בקומה מעלה את איכות החיים).

11. לא לחתום זיכרון דברים עד לשלב בו אתם סגורים לחלוטין על העסקה.

12. לבדוק את מצב מערכות הביוב, המים והממ"ד ועלויות התיקונים שלהם (אם הם לא תקינים).

13. לבדוק מה המחירים של דירות דומות באיזור.

14. לברר אם החנייה צמודה ורשומה על שם הדירה (זה שווה הרבה!).

15. להביא מישהו שיבחן את הדירה בלי התלהבות ויהיה מעין "פרקליט השטן" כדי למצוא בעיות שהחמצתם.

16. לבדוק בעיריה תוכניות פיתוח עתידיות של האיזור.
איך למכור מהר ובמחיר טוב את הדירה או הבית שלכם?



אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:

1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).

2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.

3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת

4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.

5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים

6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).

7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.

8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).

9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.

10. כבו את הטלוויזיה.

11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).

12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.

13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).

14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
איך להשקיע בנדל"ן חו"ל בלי סיכונים ובעיות מיותרות?



על ידי השקעה בקרנות REIT, מציין העיתון דה מרקר, ניתן להשקיע בנדל"ן בחו"ל מבלי להסתבך בניהול נכסים מרחוק, בחירת נכסים בעייתית ומיסוי חו"ל בעייתי למי שאין לו חברה (כולל מס עיזבון משמעותי).
היתרונות של קרנות רייט ככלי להשקעה כזו הם סף כניסה נמוך להון העצמי, לעומת קניית נכס בחו"ל, רמת בטחון גבוהה, מימוש קל ומהיר של ההשקעה, פיזור רחב שלה, מחוייבות על פי החוק להשקיע את עיקר הנכסים בנדל"ן מניב ובגללו גם מחלקות דיווידנדים לרווחים שוטפים (90% מהרווחים ברוב המקרים). גם המינוף שלהן והייזמות הנדל"נית שלהן מוגבלת משום החוק.

זהו כלי נפוץ וותיק להשקעה בנדל"ן בינלאומי.
איך לשכור דירה טובה?
מה הבטחונות שיש לדרוש מדיירים ששוכרים דירה?
איך לעבור את בחינת התיווך בהצלחה?
על מה חשוב להקפיד בחתימת זיכרון דברים לרכישת נדל"ן?
מה לקחת בחשבון לפני שרוכשים דירה?


אֵאוּרִיקַה - האנציקלופדיה של הסקרנות!

העולם הוא צבעוני ומופלא, אאוריקה כאן בשביל שתגלו אותו...

אלפי נושאים, תמונות וסרטונים, מפתיעים, מסקרנים וממוקדים.

ניתן לנווט בין הפריטים במגע, בעכבר, בגלגלת, או במקשי המקלדת

בואו לגלות, לחקור, ולקבל השראה!

אֵאוּרִיקַה - האנציקלופדיה של הסקרנות!

שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.