שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.
»
«
איך למצוא שוכרים לדירה? איך להגדיל את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
איך אפשר לקבל החזר מס שבח?
כך אפשר לקבל החזר של מס שבח:
מכירת דירת מגורים ודירה שנתקבלה בירושה בפטור ממס - ניתן לקבל פטור ממס במכירת דירת המגורים , ובמכירת דירה נוספת שהתקבלה בירושה ללא תקופת המתנה . התנאי שיש לבדוק הוא שאילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את הדירה שהוריש היה זכאי לפטור ממס על דירתו . במקרה שהמוריש לא עומד בתנאי זה , יש לחכות תקופת צינון למכירת הדירה , אחרת זו תחויב במס ותביא "לתאונת מס" קשה.
יצירת הפסד הון במכירת דירת מגורים והכרה בהוצאות המשכנתה - במקרה בו מעוניין מוכר הדירה , למכור דירה נוספת שברשותו תוך תקופה של 4 שנים , הרי במקום "לשרוף" את הפטור במכירת הדירה , מומלץ לערוך תחשיב הכולל הוצאות מימון , שכ"ט עו"ד וכו' ולחשב שבח במכירת הדירה. במקרים רבים , לאור הוצאות המימון בשל המשכנתא , מסתבר כי קיים למעשה הפסד הון במכירת הדירה ואז יוכל המוכר להשתמש "בפטור" בעת מכירת הדירה השנייה.
במקרה שכבר הוגשה בקשת הפטור קיימת מצד שלטונות המס גמישות לאפשר חרטה ולקבל את תחשיב הפסד ההון במקום בקשת הפטור.
במקרה של "תאונת מס" ישנה דרך חזרה: בהוראת ביצוע נקבע, כי במכירה שבה לא התבקש פטור, אלה תשלום מס מופחת או הפסד הון ושלטונות המס לא קיבלו זאת , המוכר יהיה זכאי לקבל הארכת מועד של שלושה חודשים מן היום, שנשלחה לו הודעת החיוב במס, לצורך הגשת בקשה לפטור.
קיזוז הפסדים משוק ההון משבח המקרקעין - במקרה בו חויב המוכר במס בגין מכירת המקרקעין ויש לו הפסדים משוק ההון שנוצרו בשנת מכירת הנכס ו/או בשנים שקדמו לכך , ניתן לקזז הפסדים אלה מול השבח ולהפחית משמעותית את חבות המס . הפסדים משוק ההון כוללים הפסדי הון ממכירת ניירות ערך סחירים , מק"מ , אג"ח , אופציות ועסקאות פורוורד.
איפה בארץ כדאי לקנות דירה להשקעה?
אלו הערים בישראל שבהן התשואה על השכרה היא גבוהה במיוחד:
דימונה (תשואה של 10% לשנה)
לוד (7.5%)
באר שבע (8% באיזור האוניברסיטה)
בת ים (7.5%)
דרום תל אביב ויפו (5-7%)
חיפה (6% בשכונות כמו הדר עליון, רמות-רמז, קריית אליעזר, בת גלים)
פרדס כץ (5.5%)
נתניה (4.5-5% בשכונת קריית השרון שבה המכללה המקומית)
גבעתיים ורמת גן (5% באזורים כמו רמת עמידר, דרך השלום, אידמית ועמישב)
באר יעקב (5% תשואה ויותר)
על פי כתבה ב"ממון" - מוסף של ידיעות אחרונות מהתאריך 19.2.09
על מה להקפיד כששוכרים דירה?
הנה הדברים שיש להקפיד עליהם כששוכרים דירה:
1. ראשית, כדאי לעשות גוגל על המשכיר ולוודא שאינו משכיר בעייתי ומהם זכויותיו לגבי הנכס.
2. יש לוודא שקיימת התאמה מלאה בין הסיכום שנעשה בע"פ לבין החוזה הכתוב.
3. במידה והוגש לכם חוזה ארוך ומרובה פרטים כדאי לקבל סיוע מעורך דין לפני החתימה עליו.
4. יש לשים לב שהמשכיר לוקח על עצמו תשלומים הקשורים לשיפוץ הבניין וסביבתו ושאין לשוכר חלק בתשלומים הללו.
5. חשוב לוודא שההסכם כולל התחייבות המשכיר לביצוע תיקונים במזגן ובדוד השמש או החשמל תוך זמן מוגדר (ולא "זמן סביר", כפי שיש נטייה לכתוב לא פעם).
6. יש לוודא שהנכס מבוטח.
7. יש לציין בחוזה את זכויות המשכיר לגבי הגעה לנכס המושכר, כולל תדירות והודעה מראש.
8. וודאו כי אין הגבלה לגבי החזקת בעלי חיים בנכס המושכר וציינו זאת בחוזה.
9. כדאי לבקר בדירה המושכרת בשעות שונות של היום בכדי להתרשם מהרעש, האור והתנהלות הסביבה באיזור.
10. בררו את גובה תשלום הארנונה וועד הבית לפני חתימת החוזה וחשבו גם אותם בהוצאה הכללית.
11. לפני חתימת החוזה (ורצוי אף במעמד החתימה) יש לערוך רשימת ליקויים ופגמים שיש בדירה, תוך סיכום מי אחראי לתיקונם, כדאי אף לצלם את הפגמים בכדי שתהיה אסמכתה ברורה.
אילו פעולות יש לעשות לקראת קניית דירה?
הנה הדברים שיש לעשות כאשר רוצים לרכוש דירה חדשה:
1. בדיקה של הסכום הקיים לקנייה (כולל חסכונות, עזרה מקרובי משפחה או כל מקור כספח אחר).
2. חשוב לא להשתמש בכל החסכונות לטובת הרכישה ולהשאיר סכום מסוים כרשת ביטחון להמשך החיים.
3. בררו אם קיימת אפשרות לקבל סיוע כספי מהמשפחה ושקלו את כל ההיבטים של הנושא, כולל מערכת היחסים שלכם והאפשרות שהם יצטרכו את הכסף בעתיד.
4. לאחר שאתם יודעים במדויק מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, בדקו את אפשרויות ההלוואה עבור הסכום הנותר (לרוב לקיחת משכנתה), תוך עריכת ההשוואות הדרושות.
5. ערכו חישוב כמה יהיה עליכם להחזיר בכל חודש והאם תוכלו לעמוד בכך לאורך שנים.
6. בררו האם יש לכם זכאויות שונות לקבלת סיוע ממשרד השיכון, מהקבלן (דחייה בתשלום) ועוד.
7. על מנת לא לחרוג מהתקציב חפשו דירה שעלותה נמוכה ב-10%-15% מתקציבכם, שכן תמיד ישנן עלויות נוספות שלא נלקחות בחשבון (לדוגמה: שמאי, תיווך, עורכי דין, מיסים, שיפוץ, ריהוט, הובלה ועוד).
8. התמקדו בחיפוש דירה שתענה על הצרכים שלכם בשנים הקרובות ולא מעבר לכך, בעתיד יהיה אפשר לעבור דירה אם יהיה בכך צורך. שימו לב למיקום הדירה, מספר החדרים שיש בה, החלוקה שלהם, נגישות וכדומה.
9. ערכו השוואה בין ההחזר החודשי על המשכנתה וההוצאות על תחזוקת הדירה העתידית לבין ההוצאות שיש לכם כיום על תחזוקת הדירה השכורה והשכירות עליה על מנת לדעת אם משתלם לכם לרכוש דירה בשלב זה של חייכם.
10. אל תחליטו מהר, בדקו ושקלו את כל הנתונים של העסקה לפני שתקבלו החלטה שיהיה קשה להתחרט עליה.
על מה חשוב להקפיד בחתימת זיכרון דברים לרכישת נדל"ן?
על מה להקפיד ברכישת משרדים להשקעה?
הנה 5 כללים חושבים לרוכשים משרדים להשקעה:
1. מיקומם של המשרדים - חשוב מאוד שהנכס בו אתם משקיעים יהיה נגיש מבחינת קרבתו לצירי תנועה מרכזיים ולתחבורה ציבורית כמו תחנת רכבת ואוטובוס.
2. חנייה - וודאו שיש במקום מספיק מקומות חנייה ומהו המחיר לכך.
3. ניצול מיטבי של שטח הבניין - שימו לב לכל העלויות שיש לשלם על הבניין כמו ארנונה, שכירות, דמי ניהול וכדומה וודאו שאין בזבוז של תשלום על שטחים מיותרים שאינם מנוצלים בצורה הטובה ביותר (שטחים ציבורים לדוגמה).
4. על מנת שהבניין ימלא את ייעודו לאורך זמן חשוב להקפיד מי הם המשקיעים והמשתמשים בבניין ולוודא שיהיה לו ביקוש ער לתקופות ממושכות.
5. יש לבדוק מהו מחיר הרכישה למ"ר כדי לדעת מהו פוטנציאל ההשקעה ולא לקחת בחשבון רק את התשואה העתידה לסבול מתנודתיות בתקופות שונות.
איך למכור נכס בצורה נכונה ומוצלחת?
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
על מה להקפיד כשלוקחים משכנתה?
איך מגדילים את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
אנחנו מנסים להשכיר דירה ולא מצליחים למצוא שוכרים. מה לעשות?
בדרך כלל התשובה היא להוריד מחירים. עם זאת, מומלץ לשקול השבחה של הנכס:
1. שפרו ושפצו את הדירה.
2. הוסיפו לה פתרונות ואלמנטים עיצוביים שיהפכו אותה אטרקטיבית יותר.
3. אם אין מזגנים - התקינו מיזוג.
4. אם הדירה רועשת - התקינו זגוגיות כפולות וכדומה.
5. מומלץ להזמין את השוכרים הפוטנציאליים בשעות היותר שקטות.
6. הדירה חשוכה? פתחו חלונות.
7. הדירה חמה? הצלילו אותה.
8. סיידו וצבעו את הדירה לפני ההצגה שלה - צביעה וסיוד הם הכרחיים.
9. בדקו אפשרות להחלפת קהל היעד:
* בעיות חנייה? אולי תציעו לסטודנטים
* הסביבה צעירה ויש מתקנים לילדים, גינות וגנים - פרסמו על מודעות ובטיפת חלב וכו'.
10. נסו לפנות למתווך - הם יודעים לעשות את העבודה (אם כי נסו לא להסכים לדרישה שלהם לבלעדיות).
11. שיקלו להחליף מטבח אם הוא במצב רע.
12. שפרו גם את מראה השירותים, חדר המדרגות ופינות הבית השונות - באמצעות צביעה, פרחים, תאורה נעימה, תמונות וכדומה.
13. אם הדירה קטנה - נסו להוציא ממנה רהיטים וחפצים מיותרים כך שתיראה מרווחת יותר.
אנחנו מנסים להשכיר דירה ולא מצליחים למצוא שוכרים. מה לעשות?
בדרך כלל התשובה היא להוריד מחירים. עם זאת, מומלץ לשקול השבחה של הנכס:
1. שפרו ושפצו את הדירה.
2. הוסיפו לה פתרונות ואלמנטים עיצוביים שיהפכו אותה אטרקטיבית יותר.
3. אם אין מזגנים - התקינו מיזוג.
4. אם הדירה רועשת - התקינו זגוגיות כפולות וכדומה.
5. מומלץ להזמין את השוכרים הפוטנציאליים בשעות היותר שקטות.
6. הדירה חשוכה? פתחו חלונות.
7. הדירה חמה? הצלילו אותה.
8. סיידו וצבעו את הדירה לפני ההצגה שלה - צביעה וסיוד הם הכרחיים.
9. בדקו אפשרות להחלפת קהל היעד:
* בעיות חנייה? אולי תציעו לסטודנטים
* הסביבה צעירה ויש מתקנים לילדים, גינות וגנים - פרסמו על מודעות ובטיפת חלב וכו'.
10. נסו לפנות למתווך - הם יודעים לעשות את העבודה (אם כי נסו לא להסכים לדרישה שלהם לבלעדיות).
11. שיקלו להחליף מטבח אם הוא במצב רע.
12. שפרו גם את מראה השירותים, חדר המדרגות ופינות הבית השונות - באמצעות צביעה, פרחים, תאורה נעימה, תמונות וכדומה.
13. אם הדירה קטנה - נסו להוציא ממנה רהיטים וחפצים מיותרים כך שתיראה מרווחת יותר.
כך אפשר לקבל החזר של מס שבח:
מכירת דירת מגורים ודירה שנתקבלה בירושה בפטור ממס - ניתן לקבל פטור ממס במכירת דירת המגורים , ובמכירת דירה נוספת שהתקבלה בירושה ללא תקופת המתנה . התנאי שיש לבדוק הוא שאילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את הדירה שהוריש היה זכאי לפטור ממס על דירתו . במקרה שהמוריש לא עומד בתנאי זה , יש לחכות תקופת צינון למכירת הדירה , אחרת זו תחויב במס ותביא "לתאונת מס" קשה.
יצירת הפסד הון במכירת דירת מגורים והכרה בהוצאות המשכנתה - במקרה בו מעוניין מוכר הדירה , למכור דירה נוספת שברשותו תוך תקופה של 4 שנים , הרי במקום "לשרוף" את הפטור במכירת הדירה , מומלץ לערוך תחשיב הכולל הוצאות מימון , שכ"ט עו"ד וכו' ולחשב שבח במכירת הדירה. במקרים רבים , לאור הוצאות המימון בשל המשכנתא , מסתבר כי קיים למעשה הפסד הון במכירת הדירה ואז יוכל המוכר להשתמש "בפטור" בעת מכירת הדירה השנייה.
במקרה שכבר הוגשה בקשת הפטור קיימת מצד שלטונות המס גמישות לאפשר חרטה ולקבל את תחשיב הפסד ההון במקום בקשת הפטור.
במקרה של "תאונת מס" ישנה דרך חזרה: בהוראת ביצוע נקבע, כי במכירה שבה לא התבקש פטור, אלה תשלום מס מופחת או הפסד הון ושלטונות המס לא קיבלו זאת , המוכר יהיה זכאי לקבל הארכת מועד של שלושה חודשים מן היום, שנשלחה לו הודעת החיוב במס, לצורך הגשת בקשה לפטור.
קיזוז הפסדים משוק ההון משבח המקרקעין - במקרה בו חויב המוכר במס בגין מכירת המקרקעין ויש לו הפסדים משוק ההון שנוצרו בשנת מכירת הנכס ו/או בשנים שקדמו לכך , ניתן לקזז הפסדים אלה מול השבח ולהפחית משמעותית את חבות המס . הפסדים משוק ההון כוללים הפסדי הון ממכירת ניירות ערך סחירים , מק"מ , אג"ח , אופציות ועסקאות פורוורד.
אלו הערים בישראל שבהן התשואה על השכרה היא גבוהה במיוחד:
דימונה (תשואה של 10% לשנה)
לוד (7.5%)
באר שבע (8% באיזור האוניברסיטה)
בת ים (7.5%)
דרום תל אביב ויפו (5-7%)
חיפה (6% בשכונות כמו הדר עליון, רמות-רמז, קריית אליעזר, בת גלים)
פרדס כץ (5.5%)
נתניה (4.5-5% בשכונת קריית השרון שבה המכללה המקומית)
גבעתיים ורמת גן (5% באזורים כמו רמת עמידר, דרך השלום, אידמית ועמישב)
באר יעקב (5% תשואה ויותר)
על פי כתבה ב"ממון" - מוסף של ידיעות אחרונות מהתאריך 19.2.09
הנה הדברים שיש להקפיד עליהם כששוכרים דירה:
1. ראשית, כדאי לעשות גוגל על המשכיר ולוודא שאינו משכיר בעייתי ומהם זכויותיו לגבי הנכס.
2. יש לוודא שקיימת התאמה מלאה בין הסיכום שנעשה בע"פ לבין החוזה הכתוב.
3. במידה והוגש לכם חוזה ארוך ומרובה פרטים כדאי לקבל סיוע מעורך דין לפני החתימה עליו.
4. יש לשים לב שהמשכיר לוקח על עצמו תשלומים הקשורים לשיפוץ הבניין וסביבתו ושאין לשוכר חלק בתשלומים הללו.
5. חשוב לוודא שההסכם כולל התחייבות המשכיר לביצוע תיקונים במזגן ובדוד השמש או החשמל תוך זמן מוגדר (ולא "זמן סביר", כפי שיש נטייה לכתוב לא פעם).
6. יש לוודא שהנכס מבוטח.
7. יש לציין בחוזה את זכויות המשכיר לגבי הגעה לנכס המושכר, כולל תדירות והודעה מראש.
8. וודאו כי אין הגבלה לגבי החזקת בעלי חיים בנכס המושכר וציינו זאת בחוזה.
9. כדאי לבקר בדירה המושכרת בשעות שונות של היום בכדי להתרשם מהרעש, האור והתנהלות הסביבה באיזור.
10. בררו את גובה תשלום הארנונה וועד הבית לפני חתימת החוזה וחשבו גם אותם בהוצאה הכללית.
11. לפני חתימת החוזה (ורצוי אף במעמד החתימה) יש לערוך רשימת ליקויים ופגמים שיש בדירה, תוך סיכום מי אחראי לתיקונם, כדאי אף לצלם את הפגמים בכדי שתהיה אסמכתה ברורה.
נדל"ן
הנה הדברים שיש לעשות כאשר רוצים לרכוש דירה חדשה:
1. בדיקה של הסכום הקיים לקנייה (כולל חסכונות, עזרה מקרובי משפחה או כל מקור כספח אחר).
2. חשוב לא להשתמש בכל החסכונות לטובת הרכישה ולהשאיר סכום מסוים כרשת ביטחון להמשך החיים.
3. בררו אם קיימת אפשרות לקבל סיוע כספי מהמשפחה ושקלו את כל ההיבטים של הנושא, כולל מערכת היחסים שלכם והאפשרות שהם יצטרכו את הכסף בעתיד.
4. לאחר שאתם יודעים במדויק מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, בדקו את אפשרויות ההלוואה עבור הסכום הנותר (לרוב לקיחת משכנתה), תוך עריכת ההשוואות הדרושות.
5. ערכו חישוב כמה יהיה עליכם להחזיר בכל חודש והאם תוכלו לעמוד בכך לאורך שנים.
6. בררו האם יש לכם זכאויות שונות לקבלת סיוע ממשרד השיכון, מהקבלן (דחייה בתשלום) ועוד.
7. על מנת לא לחרוג מהתקציב חפשו דירה שעלותה נמוכה ב-10%-15% מתקציבכם, שכן תמיד ישנן עלויות נוספות שלא נלקחות בחשבון (לדוגמה: שמאי, תיווך, עורכי דין, מיסים, שיפוץ, ריהוט, הובלה ועוד).
8. התמקדו בחיפוש דירה שתענה על הצרכים שלכם בשנים הקרובות ולא מעבר לכך, בעתיד יהיה אפשר לעבור דירה אם יהיה בכך צורך. שימו לב למיקום הדירה, מספר החדרים שיש בה, החלוקה שלהם, נגישות וכדומה.
9. ערכו השוואה בין ההחזר החודשי על המשכנתה וההוצאות על תחזוקת הדירה העתידית לבין ההוצאות שיש לכם כיום על תחזוקת הדירה השכורה והשכירות עליה על מנת לדעת אם משתלם לכם לרכוש דירה בשלב זה של חייכם.
10. אל תחליטו מהר, בדקו ושקלו את כל הנתונים של העסקה לפני שתקבלו החלטה שיהיה קשה להתחרט עליה.
רוצים טיפים לזכרון דברים ברכישת דבר?
הנה הפרטים, על מה להקפיד בזכרון דברים לרכישה?
במילוי זיכרון דברים לרכישה וכדי שיהיה תקף מבחינה משפטית, ממש כמו חוזה שנחתם ובאפשרות של השלמת פרטים בדיעבד על ידי בית המשפט, חשוב להקפיד על רישום הדברים הבאים:
1. פרטי זהות הצדדים
2. מספר זהות של הנכס
3. מחיר הנכס שעומד להימכר
4. תנאי התשלום
5. מועד המסירה
- כדאי להכניס לזיכרון דברים סעיף שקובע שתוקף זיכרון הדברים יהיה מותנה בחתימה על חוזה מחייב בתוך כך וכך זמן ושאם לא ייחתם החוזה במסגרת זמן זו, יהיה הזכרון דברים מבוטל ולא תקף, מבחינה משפטית.
- למוכר אפשרי ואף כדאי להכניס סעיף שקובע שהרוכש לא רשאי לרשום הערות בטאבו על סמך זיכרון הדברים הזה ושהוא אינו מאפשר לו רישום כלשהו בטאבו.
הנה הפרטים, על מה להקפיד בזכרון דברים לרכישה?
במילוי זיכרון דברים לרכישה וכדי שיהיה תקף מבחינה משפטית, ממש כמו חוזה שנחתם ובאפשרות של השלמת פרטים בדיעבד על ידי בית המשפט, חשוב להקפיד על רישום הדברים הבאים:
1. פרטי זהות הצדדים
2. מספר זהות של הנכס
3. מחיר הנכס שעומד להימכר
4. תנאי התשלום
5. מועד המסירה
- כדאי להכניס לזיכרון דברים סעיף שקובע שתוקף זיכרון הדברים יהיה מותנה בחתימה על חוזה מחייב בתוך כך וכך זמן ושאם לא ייחתם החוזה במסגרת זמן זו, יהיה הזכרון דברים מבוטל ולא תקף, מבחינה משפטית.
- למוכר אפשרי ואף כדאי להכניס סעיף שקובע שהרוכש לא רשאי לרשום הערות בטאבו על סמך זיכרון הדברים הזה ושהוא אינו מאפשר לו רישום כלשהו בטאבו.
הנה 5 כללים חושבים לרוכשים משרדים להשקעה:
1. מיקומם של המשרדים - חשוב מאוד שהנכס בו אתם משקיעים יהיה נגיש מבחינת קרבתו לצירי תנועה מרכזיים ולתחבורה ציבורית כמו תחנת רכבת ואוטובוס.
2. חנייה - וודאו שיש במקום מספיק מקומות חנייה ומהו המחיר לכך.
3. ניצול מיטבי של שטח הבניין - שימו לב לכל העלויות שיש לשלם על הבניין כמו ארנונה, שכירות, דמי ניהול וכדומה וודאו שאין בזבוז של תשלום על שטחים מיותרים שאינם מנוצלים בצורה הטובה ביותר (שטחים ציבורים לדוגמה).
4. על מנת שהבניין ימלא את ייעודו לאורך זמן חשוב להקפיד מי הם המשקיעים והמשתמשים בבניין ולוודא שיהיה לו ביקוש ער לתקופות ממושכות.
5. יש לבדוק מהו מחיר הרכישה למ"ר כדי לדעת מהו פוטנציאל ההשקעה ולא לקחת בחשבון רק את התשואה העתידה לסבול מתנודתיות בתקופות שונות.
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
על מה חשוב להקפיד כשלוקחים משכנתה?
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?
אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?
הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:
1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.
2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).
3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.
4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.
5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.
6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.
7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).
8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!
9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.
10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?
אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?
הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:
1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.
2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).
3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.
4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.
5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.
6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.
7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).
8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!
9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.
10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
איך לשכור דירה טובה?
למציאת דירה מתאימה להשכרה עשו כך:
1. מומלץ להשוות מחירים ולחפש גם בלוחות העיתונים וגם באינטרנט.
2. בררו כבר בטלפון פרטים רבים ככל האפשר: שטח במ"ר, קומה, גיל המבנה, כמה דירות בבניין, עורף או חזית, תחנות אוטובוס קרובות, מפגעים סביבתיים.
3. כדאי להתמקח על המחיר (ניתן להוריד כך עד 15% מהמחיר).
4. לבדוק היטב את הסביבה - מוקדי רעש בעייתיים (כביש ראשי, מוסדות חינוך, מגרשי ספורט).
5. בררו עם הדיירים הקודמים את הדברים הבאים: סיבת העזיבה (בעל הבית, הסביבה, שכר דירה מנופח וכו'), הוצאות ועד בית וארנונה.
6. הכניסו לחוזה אופציה להפסקת החוזה במידה ותתקלו בבעיות.
7. בעת קבלת הדירה החתימו את המשכיר על רשימה של כל הפגמים שלא תוקנו, וודאו שכשתפנו אותה לא תצטרכו לתקנם.
למציאת דירה מתאימה להשכרה עשו כך:
1. מומלץ להשוות מחירים ולחפש גם בלוחות העיתונים וגם באינטרנט.
2. בררו כבר בטלפון פרטים רבים ככל האפשר: שטח במ"ר, קומה, גיל המבנה, כמה דירות בבניין, עורף או חזית, תחנות אוטובוס קרובות, מפגעים סביבתיים.
3. כדאי להתמקח על המחיר (ניתן להוריד כך עד 15% מהמחיר).
4. לבדוק היטב את הסביבה - מוקדי רעש בעייתיים (כביש ראשי, מוסדות חינוך, מגרשי ספורט).
5. בררו עם הדיירים הקודמים את הדברים הבאים: סיבת העזיבה (בעל הבית, הסביבה, שכר דירה מנופח וכו'), הוצאות ועד בית וארנונה.
6. הכניסו לחוזה אופציה להפסקת החוזה במידה ותתקלו בבעיות.
7. בעת קבלת הדירה החתימו את המשכיר על רשימה של כל הפגמים שלא תוקנו, וודאו שכשתפנו אותה לא תצטרכו לתקנם.
מה נדרש לעשות כדי להגיש לעיריה בקשת היתר לתמ"א 38?
ישנה רשימה של דרישות המפורטת בחוזר מנכ"ל המצורף כאן לגבי תהליך קבת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38. באופן עקרוני יש להוכיח כי הבניין עומד בקריטריונים להליך תמ"א 38 מבחינת הגודל שלו, הגיל שלו ומצבו הפיזי הנוכחי. כדי להתחיל בתהליך יש לפנות למהנדס קונסטרוקציה רשום אשר יכין דו"ח פסילה לבניין ובה הוא יפרט מדוע הבניין צריך לעבור חיזוק. כמו כן יגיש המהנדס לעריה תכנית לחיזוק הבניין המותאמת לתקן חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 413.
על המהנדס לקבל מיוזם הפרויקט את הנתונים הבאים בכדי שיוכל לבצע את דוח הפסילה והצעת החיזוק:
1. תכנית אדריכלית עדכנית של הנכס אותה ניתן להשיג באמצעות מודד מוסמך או מההיתר המקורי של הבניין.
2. תכנית אדריכלית של חיזוק המבנה.
3. דוח אל הרס של מעבדה לבדיקת מבנים בו תפורט מערכת שלד המבנה, סכמת התקרות, מיקום וגודל הקורות והעמודים, חוזק הבטון, חדרי מדרגות, קירות מעטפת, מקלטים, חוזק בטון ועוד.
4. דוח יועץ קרקע המתבסס על דגימות קרקע מקידוח ניסיון (יש להזמין חברת קידוחים המוסמכת לביצוע קידוחים בשיטת SPT). את מדגמי הקרקע יש לשלוח למעבדה לבדיקות קרקע. כמו כן יועץ הקרקע צריך לבדוק את הביסוס הקיים ולכן יש להזמין מחפרון אשר יבצע חפירה בקרבת יסודות מדגמיים.
5. בחלק מהעיריות נדרש לבדוק את לחץ המים במבנה.
את כל הדוחות של המעבדות ויועצי הקרקע יגיש המהנדס והיזם לעירייה בצירוף חישובים סטטיים שלו והמלצתו לגבי חיזוק המבנה.
ישנה רשימה של דרישות המפורטת בחוזר מנכ"ל המצורף כאן לגבי תהליך קבת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38. באופן עקרוני יש להוכיח כי הבניין עומד בקריטריונים להליך תמ"א 38 מבחינת הגודל שלו, הגיל שלו ומצבו הפיזי הנוכחי. כדי להתחיל בתהליך יש לפנות למהנדס קונסטרוקציה רשום אשר יכין דו"ח פסילה לבניין ובה הוא יפרט מדוע הבניין צריך לעבור חיזוק. כמו כן יגיש המהנדס לעריה תכנית לחיזוק הבניין המותאמת לתקן חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 413.
על המהנדס לקבל מיוזם הפרויקט את הנתונים הבאים בכדי שיוכל לבצע את דוח הפסילה והצעת החיזוק:
1. תכנית אדריכלית עדכנית של הנכס אותה ניתן להשיג באמצעות מודד מוסמך או מההיתר המקורי של הבניין.
2. תכנית אדריכלית של חיזוק המבנה.
3. דוח אל הרס של מעבדה לבדיקת מבנים בו תפורט מערכת שלד המבנה, סכמת התקרות, מיקום וגודל הקורות והעמודים, חוזק הבטון, חדרי מדרגות, קירות מעטפת, מקלטים, חוזק בטון ועוד.
4. דוח יועץ קרקע המתבסס על דגימות קרקע מקידוח ניסיון (יש להזמין חברת קידוחים המוסמכת לביצוע קידוחים בשיטת SPT). את מדגמי הקרקע יש לשלוח למעבדה לבדיקות קרקע. כמו כן יועץ הקרקע צריך לבדוק את הביסוס הקיים ולכן יש להזמין מחפרון אשר יבצע חפירה בקרבת יסודות מדגמיים.
5. בחלק מהעיריות נדרש לבדוק את לחץ המים במבנה.
את כל הדוחות של המעבדות ויועצי הקרקע יגיש המהנדס והיזם לעירייה בצירוף חישובים סטטיים שלו והמלצתו לגבי חיזוק המבנה.
איך לגרום לילדים להישאר בקשר איתך לעת זיקנה?
הילדים שהתבגרו ויש להם משפחות שכחו אתכם בבית? אתם ממתינים שיגיעו, ישמרו על קשר, יטלפנו, יסייעו לכם - אבל הכל לשווא? - יש פתרון!
קראנו לפני זמן מה רעיון מעולה: רימזו להם ברמז דק וללא פירוט (אפילו באמצעות השארה על השולחן של "נייר שכביכול לא ידעתם שהם קראו"), שיש לכם אדמות במקום כלשהו בארץ. אל תסכימו לפרט ואימרו בשקט: אחרי מותי כל אחד יקבל את חלקו.
מסתבר לפי המספר ברדיו שמדובר בשיטה מדהימה שעובדת: מאותו הרגע יתחילו יורשיכם לסייע לכם, לבוא לבקר, להתקשר ולשאול לשלומכם ואם חסר משהו.. בקיצור, כל מה שהורים מבוגרים רוצים.
והירושה? - אתם יודעים.. כל אחד יקבל את חלקו!
הילדים שהתבגרו ויש להם משפחות שכחו אתכם בבית? אתם ממתינים שיגיעו, ישמרו על קשר, יטלפנו, יסייעו לכם - אבל הכל לשווא? - יש פתרון!
קראנו לפני זמן מה רעיון מעולה: רימזו להם ברמז דק וללא פירוט (אפילו באמצעות השארה על השולחן של "נייר שכביכול לא ידעתם שהם קראו"), שיש לכם אדמות במקום כלשהו בארץ. אל תסכימו לפרט ואימרו בשקט: אחרי מותי כל אחד יקבל את חלקו.
מסתבר לפי המספר ברדיו שמדובר בשיטה מדהימה שעובדת: מאותו הרגע יתחילו יורשיכם לסייע לכם, לבוא לבקר, להתקשר ולשאול לשלומכם ואם חסר משהו.. בקיצור, כל מה שהורים מבוגרים רוצים.
והירושה? - אתם יודעים.. כל אחד יקבל את חלקו!
איך לבחור דירה מיד שניה?
איך בוחרים דירה מיד שנייה?
קנייה של דירה מיד שנייה היא הליך יקר שצריך לבדוק בו את הדברים הבאים:
1. לבדוק מאחורי תמונות, לראות אם יש פגמים שהוסתרו.
2. לפתוח חלונות ולהקשיב לרעשים מהסביבה.
3. לבחון ריחות ומפגעים סביבתיים (אנטנות סלולאריות, קו מתח גבוה, כביש מהיר ורועש).
4. להרים שטיחים.
5. לברר על השכנים, מיהם? מהם? איך ההתנהגות שלהם (לשאול שכנים אחרים).
6. לבקר בקרבת הבית בשעות שונות של היממה (לאבחון של מצב הרעש).
7. לשאול את השכנים על המוכר ואמינותו.
8. לבקש לראות חשבונות ארנונה אחרונים.
9. לברר מה בדיוק משאירים המוכרים בדירה ומה הם מפרקים (עדיף גם לצלם את כל הדירה כדי לוודא מה נמכר לכם).
10. לבדוק כמה דירות יש בכל קומה (פחות דירות בקומה מעלה את איכות החיים).
11. לא לחתום זיכרון דברים עד לשלב בו אתם סגורים לחלוטין על העסקה.
12. לבדוק את מצב מערכות הביוב, המים והממ"ד ועלויות התיקונים שלהם (אם הם לא תקינים).
13. לבדוק מה המחירים של דירות דומות באיזור.
14. לברר אם החנייה צמודה ורשומה על שם הדירה (זה שווה הרבה!).
15. להביא מישהו שיבחן את הדירה בלי התלהבות ויהיה מעין "פרקליט השטן" כדי למצוא בעיות שהחמצתם.
16. לבדוק בעיריה תוכניות פיתוח עתידיות של האיזור.
קנייה של דירה מיד שנייה היא הליך יקר שצריך לבדוק בו את הדברים הבאים:
1. לבדוק מאחורי תמונות, לראות אם יש פגמים שהוסתרו.
2. לפתוח חלונות ולהקשיב לרעשים מהסביבה.
3. לבחון ריחות ומפגעים סביבתיים (אנטנות סלולאריות, קו מתח גבוה, כביש מהיר ורועש).
4. להרים שטיחים.
5. לברר על השכנים, מיהם? מהם? איך ההתנהגות שלהם (לשאול שכנים אחרים).
6. לבקר בקרבת הבית בשעות שונות של היממה (לאבחון של מצב הרעש).
7. לשאול את השכנים על המוכר ואמינותו.
8. לבקש לראות חשבונות ארנונה אחרונים.
9. לברר מה בדיוק משאירים המוכרים בדירה ומה הם מפרקים (עדיף גם לצלם את כל הדירה כדי לוודא מה נמכר לכם).
10. לבדוק כמה דירות יש בכל קומה (פחות דירות בקומה מעלה את איכות החיים).
11. לא לחתום זיכרון דברים עד לשלב בו אתם סגורים לחלוטין על העסקה.
12. לבדוק את מצב מערכות הביוב, המים והממ"ד ועלויות התיקונים שלהם (אם הם לא תקינים).
13. לבדוק מה המחירים של דירות דומות באיזור.
14. לברר אם החנייה צמודה ורשומה על שם הדירה (זה שווה הרבה!).
15. להביא מישהו שיבחן את הדירה בלי התלהבות ויהיה מעין "פרקליט השטן" כדי למצוא בעיות שהחמצתם.
16. לבדוק בעיריה תוכניות פיתוח עתידיות של האיזור.
בחוזה השכירות של הדירה כתוב שדמי השכירות צמודים לשער דולר בסיסי. למה הכוונה?
בעלי נכסים נוהגים להצמיד את דמי השכירות למטבע זר (בעיקר הדולר האמריקאי) או למדד כלשהו (למשל: מדד המחירים לצרכן) על מנת לשמור על ערך כספם ו/או להגדיל את הרווח.
בדר"כ בעלי נכסים קובעים שער בסיס לחישוב דמי השכירות. שער הבסיס יכול להיות שערו היציג של המטבע הזר אליו הוצמדו דמי השכירות ביום עריכת החוזה או שער אחר אשר נקבע באופן שרירותי ללא קשר לשערו היציג של המטבע הזר.
המשמעות של הצמדה לשער בסיס היא שגם אם שער הדולר (למשל) היציג יורד בפועל ביום התשלום אל מתחת לשער עליו סוכם בחוזה, השוכר לא ישלם דמי שכירות פחותים מהשער עליו סוכם אבל אם שער הדולר עולה מעל לשער שנכתב בחוזה השכירות אז השוכר צריך לשלם לבעל הבית יותר (בהתאם לעליה).
לדוגמא: אם בחוזה השכירות נכתב כי דמי השכירות, שהינם בסך של 100 דולר, צמודים לשער הדולר לפי שער בסיס של 4 ש"ח הכוונה היא שדמי השכירות עומדים על 400 שקלים מכיוון שכל דולר 1 מתוך ה-100 שווה ל-4 שקלים לפחות. אם ביום התשלום שערו היציג של הדולר ירד ל-3 שקלים השוכר ישלם דמי שכירות כאילו שער הדולר לא ירד אך אם ביום התשלום בפועל יעלה שערו היציג של הדולר ל-5 שקלים אז ישלם השוכר סך של 500 שקלים לבעל הבית.
השאלה האם דמי השכירות יוצמדו לשער בסיס כזה או אחר תלויה במשא ומתן שינהלו המשכיר והשוכר. יש בעלי בתים שמתעקשים, יש שמתפשרים ויש שאף מוותרים לגמרי על הצמדה.
בעלי נכסים נוהגים להצמיד את דמי השכירות למטבע זר (בעיקר הדולר האמריקאי) או למדד כלשהו (למשל: מדד המחירים לצרכן) על מנת לשמור על ערך כספם ו/או להגדיל את הרווח.
בדר"כ בעלי נכסים קובעים שער בסיס לחישוב דמי השכירות. שער הבסיס יכול להיות שערו היציג של המטבע הזר אליו הוצמדו דמי השכירות ביום עריכת החוזה או שער אחר אשר נקבע באופן שרירותי ללא קשר לשערו היציג של המטבע הזר.
המשמעות של הצמדה לשער בסיס היא שגם אם שער הדולר (למשל) היציג יורד בפועל ביום התשלום אל מתחת לשער עליו סוכם בחוזה, השוכר לא ישלם דמי שכירות פחותים מהשער עליו סוכם אבל אם שער הדולר עולה מעל לשער שנכתב בחוזה השכירות אז השוכר צריך לשלם לבעל הבית יותר (בהתאם לעליה).
לדוגמא: אם בחוזה השכירות נכתב כי דמי השכירות, שהינם בסך של 100 דולר, צמודים לשער הדולר לפי שער בסיס של 4 ש"ח הכוונה היא שדמי השכירות עומדים על 400 שקלים מכיוון שכל דולר 1 מתוך ה-100 שווה ל-4 שקלים לפחות. אם ביום התשלום שערו היציג של הדולר ירד ל-3 שקלים השוכר ישלם דמי שכירות כאילו שער הדולר לא ירד אך אם ביום התשלום בפועל יעלה שערו היציג של הדולר ל-5 שקלים אז ישלם השוכר סך של 500 שקלים לבעל הבית.
השאלה האם דמי השכירות יוצמדו לשער בסיס כזה או אחר תלויה במשא ומתן שינהלו המשכיר והשוכר. יש בעלי בתים שמתעקשים, יש שמתפשרים ויש שאף מוותרים לגמרי על הצמדה.
איך למכור מהר ובמחיר טוב את הדירה או הבית שלכם?
אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:
1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).
2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.
3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת
4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.
5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים
6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).
7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.
8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).
9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.
10. כבו את הטלוויזיה.
11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).
12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.
13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).
14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:
1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).
2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.
3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת
4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.
5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים
6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).
7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.
8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).
9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.
10. כבו את הטלוויזיה.
11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).
12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.
13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).
14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
האם לקנות קרקע חקלאית להשקעה?
מסעות שיווק מיומנים משווקים בשנים האחרונות לא מעט קרקעות חקלאיות להשקעה, אבל לא מומלץ להתפתות לעסקאות שכאלה. חברות נדל"ן ימכרו לכם מצגות מפתות והצלחות עבר מרשימות ויציעו מחירים מפתים והבטחות לרווחים יפים והפשרה קרובה, אבל במעט מאד מקרים, אם בכלל, מדובר בשטח שמוגדר כאזור לבנייה בתוכנית המתאר הארצית או כאזור בעל מרקם עירוני.
במקרים רבים מדובר בהשקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי, המיועדת לתוואי של כביש, עם תשתיות צינורות גז, או בקרקע שהיא שטח המיועד לפיתוח נופי בתוכנית מתאר ארצית. סיכויים להפשרה של קרקעות כאלה הם אפסיים והכסף ייזרק לפח.
הנה הצעתו של שמאי מקרקעין בנושא:
https://youtu.be/OAUQYELPRMc
מסעות שיווק מיומנים משווקים בשנים האחרונות לא מעט קרקעות חקלאיות להשקעה, אבל לא מומלץ להתפתות לעסקאות שכאלה. חברות נדל"ן ימכרו לכם מצגות מפתות והצלחות עבר מרשימות ויציעו מחירים מפתים והבטחות לרווחים יפים והפשרה קרובה, אבל במעט מאד מקרים, אם בכלל, מדובר בשטח שמוגדר כאזור לבנייה בתוכנית המתאר הארצית או כאזור בעל מרקם עירוני.
במקרים רבים מדובר בהשקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי, המיועדת לתוואי של כביש, עם תשתיות צינורות גז, או בקרקע שהיא שטח המיועד לפיתוח נופי בתוכנית מתאר ארצית. סיכויים להפשרה של קרקעות כאלה הם אפסיים והכסף ייזרק לפח.
הנה הצעתו של שמאי מקרקעין בנושא:
https://youtu.be/OAUQYELPRMc
מה לעשות אם רוצים להפקיע שטח בבעלותכם?
אם קיבלתם צו הפקעה, הקפידו על הכללים הבאים:
1. אל תחתמו על שום מסמך או נייר שמגישים לכם, עד שלא נועצתם בעו"ד.
2. התנגדו לכל תפיסת קרקע עד לסיום הליכי ההתנגדות או המשא ומתן עם הגוף המפקיע.
3. התמקחו על ערך הקרקע בלי קשר למחיר הפתיחה שהוצע לכם וקחו שמאי משלכם כיוון שהשמאות של הגוף המפקיע כמעט תמיד תהיה נמוכה, לטובתו.
4. אל תתרגשו מאיומים, מניפולציות ("הפיצוי רק ירד") וקציבות זמן של הגוף המפקיע.
5. התאחדו עם בעלי קרקעות נוספים, כדי לנהל משא ומתן מעמדת כוח גדולה יותר.
אם קיבלתם צו הפקעה, הקפידו על הכללים הבאים:
1. אל תחתמו על שום מסמך או נייר שמגישים לכם, עד שלא נועצתם בעו"ד.
2. התנגדו לכל תפיסת קרקע עד לסיום הליכי ההתנגדות או המשא ומתן עם הגוף המפקיע.
3. התמקחו על ערך הקרקע בלי קשר למחיר הפתיחה שהוצע לכם וקחו שמאי משלכם כיוון שהשמאות של הגוף המפקיע כמעט תמיד תהיה נמוכה, לטובתו.
4. אל תתרגשו מאיומים, מניפולציות ("הפיצוי רק ירד") וקציבות זמן של הגוף המפקיע.
5. התאחדו עם בעלי קרקעות נוספים, כדי לנהל משא ומתן מעמדת כוח גדולה יותר.
