» «
קרקע חקלאית
על מה להקפיד בקניית קרקע חקלאית להשקעה?



הנה 7 טיפים לקניית קרקע חקלאית להשקעה:

1. בירור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה - רק הוא יספק מידע אמין ואמיתי לגבי הקרקע. ודאו שקיימת היתכנות תכנונית לשינוי הייעוד על פי תכניות המתאר הארציות או המחוזיות.

2. רק קרקע פרטית - קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל לא תזכה את החוכר בחלק מההשבחה אם יהיה שינוי ייעוד.

3. בלמי הפשרה - הימצאות קרובה של מתקן בטחוני תהפוך את הסיכוי להפשרה לאפסי. גם הערות אזהרה בטאבו להימצאות אתר עתיקות, רשות הגנים הלאומיים ועוד. הכרחי לוודא!

4. הוצאות גבוהות - היטל השבחה ומס שבח מקרקעין, כמו הוצאות נוספות שנלוות לא פעם לרכישת קרקעות כאלה, מגיעים לא פעם לסכומים נכבדים של מאות אלפי ש"ח.

5. טווחי זמן - קחו בחשבון את פרק הזמן האפשרי עד להפשרה. אם ההשקעה היא מכסף שאתם צריכים ב-10 השנים הקרובות - הימנעו!

6. הפקעות - חשוב לזכור שלא פעם מופקעים חלק משטחי הקרקע לטובת הציבור בעת ההפשרה. זה הימור כי זה הפסד ממשי. הפקעה של עד 40% היא ללא פיצוי!

7. היטלים גבוהים בהפשרה - אם עולה ערך הקרקע יש היטל השבחה של 50% מערך הקרקע, היטל פיתוח, היטל שטחים ציבוריים ומיסים ממשלתיים.


הנה סרטון שמסביר על קרקעות חקלאיות לקנייה:

https://youtu.be/trXif5YQ7Kw


והמלצות המומחים:

https://youtu.be/WDIsfHAnTs8
קניית דירה
מה לבדוק לפני קניית דירה מיד שנייה?



אלו הדברים שחשוב לבדוק לפני קניית דירה מיד שנייה:

1. הצהרת המוכר בנוגע למצה הפיסי של הדירה (רצוי ע"י בדיקת מהנדס).

2. שהדירה רשומה בטאבו כנדרש.

3. לדעת האם הדירה מוחכרת מרשות מקרקעי ישראל או שהיא בבעלות פרטית.

4. האם יש למוכר משכנתא שהוא צריך לגרור.

5. האם בנכס המיועד למכירה בוצעו בניות ללא היתר (עלול לגרום לבעיות ברישום בטאבו ובעיות בעירייה).

6. חשוב שהחוזה יכלול אפשרות הקדמה למועדי התשלום לפי רצונו של קונה הנכס.

7. יש לוודא שפיגור של ימים ספורים אינה יהווה עילה לפירוק החוזה ולא לקנסות.

8. חשוב שיהיה בחוזה סעיף המחייב את המוכר לעזור לקונה בקבלת משכנתה מהבנק ולחתום על כל המסמכים הדרושים.

9. יש לדאוג לכך שיהיה סעיף בחוזה המחייב את המוכר לסיים את כל הליך האישורים (שבח, מיסוי מקרקעין והיטל השבחה) ולמסור אותם למשרדי העירייה תוך חודשים ספורים בכדי שהליך הרישום בטאבו יושלם.
דירה
מה הבטחונות שיש לדרוש מדיירים ששוכרים דירה?



משכירים דירה ורוצים בטחונות מהשוכרים. הקפידו על הדברים הבאים:

1. יש לדרוש שעל החוזה יחתמו 2 ערבים (לציין שם מלא, כתובת, טלפון ות"ז של כל ערב ולבקש צילום ת"ז ותלוש משכורת).

2. בקשו שטר חוב לחצי שנה עם חתימת הערבים

3. בדקו צ'קים פתוחים לביטחון לפקודות חברת החשמל והעיריה.

4. וודאו שהשוכר רושם עצמו כמחזיק בדירה אצל כל הגופים הנ"ל כך שהחשבונות יוסבו על שמו.

5. חשוב ביותר לדרוש מהשוכר ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי או מזומן שיופקד כפיקדון וערבות לתשלומים (יש המון משכירי דירות שהיו משלמים הון כדי להחזיר את הגלגל לאחור ולעשות זאת!).

6. חשוב שהחוזה יכלול סעיף המאפשר לכם לפנות את הדיירים בעצמכם.
שכר דירה
בחוזה השכירות של הדירה כתוב שדמי השכירות צמודים לשער דולר בסיסי. למה הכוונה?


בעלי נכסים נוהגים להצמיד את דמי השכירות למטבע זר (בעיקר הדולר האמריקאי) או למדד כלשהו (למשל: מדד המחירים לצרכן) על מנת לשמור על ערך כספם ו/או להגדיל את הרווח.

בדר"כ בעלי נכסים קובעים שער בסיס לחישוב דמי השכירות. שער הבסיס יכול להיות שערו היציג של המטבע הזר אליו הוצמדו דמי השכירות ביום עריכת החוזה או שער אחר אשר נקבע באופן שרירותי ללא קשר לשערו היציג של המטבע הזר.

המשמעות של הצמדה לשער בסיס היא שגם אם שער הדולר (למשל) היציג יורד בפועל ביום התשלום אל מתחת לשער עליו סוכם בחוזה, השוכר לא ישלם דמי שכירות פחותים מהשער עליו סוכם אבל אם שער הדולר עולה מעל לשער שנכתב בחוזה השכירות אז השוכר צריך לשלם לבעל הבית יותר (בהתאם לעליה).

לדוגמא: אם בחוזה השכירות נכתב כי דמי השכירות, שהינם בסך של 100 דולר, צמודים לשער הדולר לפי שער בסיס של 4 ש"ח הכוונה היא שדמי השכירות עומדים על 400 שקלים מכיוון שכל דולר 1 מתוך ה-100 שווה ל-4 שקלים לפחות. אם ביום התשלום שערו היציג של הדולר ירד ל-3 שקלים השוכר ישלם דמי שכירות כאילו שער הדולר לא ירד אך אם ביום התשלום בפועל יעלה שערו היציג של הדולר ל-5 שקלים אז ישלם השוכר סך של 500 שקלים לבעל הבית.

השאלה האם דמי השכירות יוצמדו לשער בסיס כזה או אחר תלויה במשא ומתן שינהלו המשכיר והשוכר. יש בעלי בתים שמתעקשים, יש שמתפשרים ויש שאף מוותרים לגמרי על הצמדה.

נדל"ן

קניית דירה
אילו פעולות יש לעשות לקראת קניית דירה?


הנה הדברים שיש לעשות כאשר רוצים לרכוש דירה חדשה:

1. בדיקה של הסכום הקיים לקנייה (כולל חסכונות, עזרה מקרובי משפחה או כל מקור כספח אחר).

2. חשוב לא להשתמש בכל החסכונות לטובת הרכישה ולהשאיר סכום מסוים כרשת ביטחון להמשך החיים.

3. בררו אם קיימת אפשרות לקבל סיוע כספי מהמשפחה ושקלו את כל ההיבטים של הנושא, כולל מערכת היחסים שלכם והאפשרות שהם יצטרכו את הכסף בעתיד.

4. לאחר שאתם יודעים במדויק מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, בדקו את אפשרויות ההלוואה עבור הסכום הנותר (לרוב לקיחת משכנתה), תוך עריכת ההשוואות הדרושות.

5. ערכו חישוב כמה יהיה עליכם להחזיר בכל חודש והאם תוכלו לעמוד בכך לאורך שנים.

6. בררו האם יש לכם זכאויות שונות לקבלת סיוע ממשרד השיכון, מהקבלן (דחייה בתשלום) ועוד.

7. על מנת לא לחרוג מהתקציב חפשו דירה שעלותה נמוכה ב-10%-15% מתקציבכם, שכן תמיד ישנן עלויות נוספות שלא נלקחות בחשבון (לדוגמה: שמאי, תיווך, עורכי דין, מיסים, שיפוץ, ריהוט, הובלה ועוד).

8. התמקדו בחיפוש דירה שתענה על הצרכים שלכם בשנים הקרובות ולא מעבר לכך, בעתיד יהיה אפשר לעבור דירה אם יהיה בכך צורך. שימו לב למיקום הדירה, מספר החדרים שיש בה, החלוקה שלהם, נגישות וכדומה.

9. ערכו השוואה בין ההחזר החודשי על המשכנתה וההוצאות על תחזוקת הדירה העתידית לבין ההוצאות שיש לכם כיום על תחזוקת הדירה השכורה והשכירות עליה על מנת לדעת אם משתלם לכם לרכוש דירה בשלב זה של חייכם.

10. אל תחליטו מהר, בדקו ושקלו את כל הנתונים של העסקה לפני שתקבלו החלטה שיהיה קשה להתחרט עליה.
דירה
איך למכור מהר ובמחיר טוב את הדירה או הבית שלכם?



אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:

1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).

2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.

3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת

4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.

5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים

6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).

7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.

8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).

9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.

10. כבו את הטלוויזיה.

11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).

12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.

13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).

14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
שיפוץ דירה
מהם עשרת הכללים החשובים ביותר לקראת שיפוץ?


1. חישוב נכון של התקציב - יש לקחת בחשבון חריגות בשל בעיות לא צפויות ועוד חריגות בשל תכניות "מתגלגלות", כאלה שלא תוכננו מראש, אך התגלו כרצויות במהלך השיפוץ. בדר"כ יש להשאיר כ-20% יותר מהתקציב שתוכנן מראש לשיפוץ.

2. בחרו קבלן טוב - הקפידו לקבל המלצות על הקבלנים מכמה וכמה לקוחות, להשוות הצעות מחיר ובגדול לעשות בחירה קפדנית מאוד ולבחור קבלן ישר ומקצועי.

3. ערכו חוזה עבודה - על תסתמכו רק על סיכומים כלליים עם הקבלן, עגנו הכל בחוזה כתוב הכולל כתב כמויות מפורט. הדבר מונע טעויות וחלוקי דעות.

4. יש לוודא שלקבלן ולעובדיו יש אישורי עבודה וכיסוי ביטוחי, דבר החשוב במקרה שאם מי מהם נפגע בזמן העבודה יהיה לכך כיסוי.

5. יש לוודא שימוש בחומרים איכותיים ומתאימים לצורכי השיפוץ - במידה ואינכם בטוחים היעזרו בחוות דעת חיצוניות על החומרים וטיב העבודה.

6. שלמו בפעימות - חלקו את התשלום לשלוש או ארבע פעמים ובכל מקרה אל תשלמו הכל מראש והקפידו תמיד, עד סיום העבודה שחלק מהכסף יישאר אצלכם. שלמו את התשלום האחרון רק כשהכל הסתיים לשביעות רצונכם.

7. סכמו מראש על מחיר התוספות - בכדי למנוע ויכוחים ומחלקות ערכו רשימה של התוספות עם המחירים כשגם אתם וגם הקבלן חתומים עליהם. במידה ותוספת כלשהי גורמת לאיחור בלוחות הזמנים יש לחתום גם על כך.

8. וודאו מי אחראי על איזה תחום - יש לוודא בדיוק מהו תחום האחריות של הקבלן ומה שלכם כדי למנוע אי הבנות.

9. הודיעו לשכנים על תאריכי השיפוץ והתנצלו מראש על רעש ולכלוך, כמו כן סכמו עם הקבלן מראש את כללי העבודה בשטחים המשותפים עם השכנים.

10. היו נוכחים בבית בעת השיפוץ - לפחות אחד מבעלי הדירה צריך להיות בבית מדי יום ולוודא שהעבודה זורמת כמתוכנן.
השכרה
איך לשכור דירה טובה?



למציאת דירה מתאימה להשכרה עשו כך:

1. מומלץ להשוות מחירים ולחפש גם בלוחות העיתונים וגם באינטרנט.

2. בררו כבר בטלפון פרטים רבים ככל האפשר: שטח במ"ר, קומה, גיל המבנה, כמה דירות בבניין, עורף או חזית, תחנות אוטובוס קרובות, מפגעים סביבתיים.

3. כדאי להתמקח על המחיר (ניתן להוריד כך עד 15% מהמחיר).

4. לבדוק היטב את הסביבה - מוקדי רעש בעייתיים (כביש ראשי, מוסדות חינוך, מגרשי ספורט).

5. בררו עם הדיירים הקודמים את הדברים הבאים: סיבת העזיבה (בעל הבית, הסביבה, שכר דירה מנופח וכו'), הוצאות ועד בית וארנונה.

6. הכניסו לחוזה אופציה להפסקת החוזה במידה ותתקלו בבעיות.

7. בעת קבלת הדירה החתימו את המשכיר על רשימה של כל הפגמים שלא תוקנו, וודאו שכשתפנו אותה לא תצטרכו לתקנם.


דירה
איך לבחור דירה מיד שניה?
איך בוחרים דירה מיד שנייה?


קנייה של דירה מיד שנייה היא הליך יקר שצריך לבדוק בו את הדברים הבאים:

1. לבדוק מאחורי תמונות, לראות אם יש פגמים שהוסתרו.

2. לפתוח חלונות ולהקשיב לרעשים מהסביבה.

3. לבחון ריחות ומפגעים סביבתיים (אנטנות סלולאריות, קו מתח גבוה, כביש מהיר ורועש).

4. להרים שטיחים.

5. לברר על השכנים, מיהם? מהם? איך ההתנהגות שלהם (לשאול שכנים אחרים).

6. לבקר בקרבת הבית בשעות שונות של היממה (לאבחון של מצב הרעש).

7. לשאול את השכנים על המוכר ואמינותו.

8. לבקש לראות חשבונות ארנונה אחרונים.

9. לברר מה בדיוק משאירים המוכרים בדירה ומה הם מפרקים (עדיף גם לצלם את כל הדירה כדי לוודא מה נמכר לכם).

10. לבדוק כמה דירות יש בכל קומה (פחות דירות בקומה מעלה את איכות החיים).

11. לא לחתום זיכרון דברים עד לשלב בו אתם סגורים לחלוטין על העסקה.

12. לבדוק את מצב מערכות הביוב, המים והממ"ד ועלויות התיקונים שלהם (אם הם לא תקינים).

13. לבדוק מה המחירים של דירות דומות באיזור.

14. לברר אם החנייה צמודה ורשומה על שם הדירה (זה שווה הרבה!).

15. להביא מישהו שיבחן את הדירה בלי התלהבות ויהיה מעין "פרקליט השטן" כדי למצוא בעיות שהחמצתם.

16. לבדוק בעיריה תוכניות פיתוח עתידיות של האיזור.
מה לעשות אם רוצים להפקיע שטח בבעלותכם?


אם קיבלתם צו הפקעה, הקפידו על הכללים הבאים:

1. אל תחתמו על שום מסמך או נייר שמגישים לכם, עד שלא נועצתם בעו"ד.

2. התנגדו לכל תפיסת קרקע עד לסיום הליכי ההתנגדות או המשא ומתן עם הגוף המפקיע.

3. התמקחו על ערך הקרקע בלי קשר למחיר הפתיחה שהוצע לכם וקחו שמאי משלכם כיוון שהשמאות של הגוף המפקיע כמעט תמיד תהיה נמוכה, לטובתו.

4. אל תתרגשו מאיומים, מניפולציות ("הפיצוי רק ירד") וקציבות זמן של הגוף המפקיע.

5. התאחדו עם בעלי קרקעות נוספים, כדי לנהל משא ומתן מעמדת כוח גדולה יותר.
האם יכול שותף בנכס מקרקעין המחזיק בחלק קטן ממנו לכפות על שותפיו המחזיקים ברוב החלקים בנכס, למכור את הנכס?
אבי ובני שותפים במגרש בשטח של דונם. אבי הוא הבעלים של 80% משטח המגרש ובני בעלים של 20% בלבד. בני מעוניין למכור את המגרש בעוד אבי מתנגד. האם יכול בני לכפות על אבי למכור את המגרש? שאלה זו מתעוררת לעיתים קרובות כאשר נכס מקרקעין נמצא בבעלות משותפת של מספר בעלים. מצב מורכב זה טומן בחובו בעיות רבות.

חשוב לדעת, קרקעות רבות במדינת ישראל נמצאות בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד. יחידת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד מכונה "מושע". כיצד משפיעה הבעלות המשותפת על ערך הקרקע וכיצד ניתן "לסיים" שותפות כזו. להלן ננסה להסביר זאת בשפה פשוטה וברורה.

בכדי להבין היטב נושא זה חשוב שנכיר מספר מושגי יסוד. יחידת הקנין הבסיסית של המקרקעין בישראל נקראת "חלקה". כל מטר של קרקע במדינת ישראל ניתן לשיוך לחלקה מסוימת. כל "חלקה" מהווה חלק מ"גוש". כך למשל נמצאת חלקה 275 בגוש 6669 בהרצליה וחלקה 40 בגוש 6615 בתל אביב.

ניתן לאתר את פרטי הגוש – חלקה (גו"ח) במשרדי הרשות המקומית או באמצעות האינטרנט (אתרי העיריות, אתר משרד המשפטים או המרכז למיפוי ישראל).

למרות ש"חלקה" הינה יחידת הקנין הבסיסית, קיימת בבתים משותפים יחידת קנין קטנה אף יותר המכונה "תת חלקה" או "חלקת משנה". בבית המשותף מוגדרת כל דירה כ"תת חלקה" ולפיכך בבתים משותפים בלבד - יחידת הקנין הבסיסית הינה "תת חלקה" ולא "חלקה".

סיכום ביניים: "מושע" הינה בעלות של יותר מאדם אחד בחלקה, ובבתים משותפים – בעלות של יותר מאדם אחד בתת חלקה (בדירה).

"מושע" הינה מצב נפוץ מאד בישראל. למעשה כל בית פרטי או דירה הרשומים על שם בעל ואשה בחלקים שווים – הינה "מושע" – קרי, חלקה או תת חלקה הנמצאת בבעלות משותפת.

כיצד משפיעה בעלות משותפת במקרקעין על שווי המקרקעין. מצב של ריבוי בעלים עלול לפגוע בשווי המקרקעין וזאת בשל העובדה כי פיתוח הנכס מותנה בהסכמת כל השותפים. לפיכך שותפים ב"מושע", מעוניינים בדרך כלל לפרק את השיתוף אם אין הם מצליחים להגיע לכלל הסכמה בדבר פיתוחו. עם זאת קיימים חסרונות בפירוק שיתוף בדרך של מכירה - הנוגעים בעיקר לנושא המיסוי.

אולם האם יכול שותף במקרקעין לכפות על שותפיו למכור את הנכס ומהו החלק המינימאלי במקרקעין הדרוש לשם השגת צו המחייב את פירוק השיתוף?

כאן מספק לנו חוק המקרקעין הפתעה. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", כלומר לכל אחד מהשותפים במקרקעין זכות מוחלטת לעתור לפירוק השיתוף בכל עת – גם ללא הסכמת יתר השותפים.

המשמעות היא כי לבית המשפט אין למעשה כמעט כל שיקול דעת באשר להכרעה בתביעה לפירוק שיתוף ועליו להיעתר לה. מקרים בהם בית המשפט עשוי שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף הינם כאשר מוכח בפניו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב או כאשר מדובר בשיתוף משפחתי, דוגמת דירה משותפת לבעל ואשה שאז חלים גם דיני המשפחה על הסכסוך אשר עלולים לעכב את פירוק השיתוף.

לסיכום, שותף במקרקעין לו 20% בלבד מהמקרקעין יכול לכפות על שותפו המחזיק ב- 80% מהנכס – פירוק שיתוף וזאת לאור הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין.

הפירוק יבוצע, בדרך כלל, באמצעות חלוקת המקרקעין בפועל, אולם אם הדבר אינו אפשרי יבוצע הפירוק על ידי העמדת הנכס למכירה פומבית באמצעות כונס נכסים וחלוקת הפדיון בין השותפים. לפיכך התשובה לשאלה בכותרת הינה חיובית... כמעט תמיד.
האם לקנות קרקע חקלאית להשקעה?



מסעות שיווק מיומנים משווקים בשנים האחרונות לא מעט קרקעות חקלאיות להשקעה, אבל לא מומלץ להתפתות לעסקאות שכאלה. חברות נדל"ן ימכרו לכם מצגות מפתות והצלחות עבר מרשימות ויציעו מחירים מפתים והבטחות לרווחים יפים והפשרה קרובה, אבל במעט מאד מקרים, אם בכלל, מדובר בשטח שמוגדר כאזור לבנייה בתוכנית המתאר הארצית או כאזור בעל מרקם עירוני.

במקרים רבים מדובר בהשקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי, המיועדת לתוואי של כביש, עם תשתיות צינורות גז, או בקרקע שהיא שטח המיועד לפיתוח נופי בתוכנית מתאר ארצית. סיכויים להפשרה של קרקעות כאלה הם אפסיים והכסף ייזרק לפח.


הנה הצעתו של שמאי מקרקעין בנושא:

https://youtu.be/OAUQYELPRMc
איך למצוא שוכרים לדירה? איך להגדיל את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
איך מגדילים את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
אנחנו מנסים להשכיר דירה ולא מצליחים למצוא שוכרים. מה לעשות?


בדרך כלל התשובה היא להוריד מחירים. עם זאת, מומלץ לשקול השבחה של הנכס:

1. שפרו ושפצו את הדירה.

2. הוסיפו לה פתרונות ואלמנטים עיצוביים שיהפכו אותה אטרקטיבית יותר.

3. אם אין מזגנים - התקינו מיזוג.

4. אם הדירה רועשת - התקינו זגוגיות כפולות וכדומה.

5. מומלץ להזמין את השוכרים הפוטנציאליים בשעות היותר שקטות.

6. הדירה חשוכה? פתחו חלונות.

7. הדירה חמה? הצלילו אותה.

8. סיידו וצבעו את הדירה לפני ההצגה שלה - צביעה וסיוד הם הכרחיים.

9. בדקו אפשרות להחלפת קהל היעד:
* בעיות חנייה? אולי תציעו לסטודנטים
* הסביבה צעירה ויש מתקנים לילדים, גינות וגנים - פרסמו על מודעות ובטיפת חלב וכו'.

10. נסו לפנות למתווך - הם יודעים לעשות את העבודה (אם כי נסו לא להסכים לדרישה שלהם לבלעדיות).

11. שיקלו להחליף מטבח אם הוא במצב רע.

12. שפרו גם את מראה השירותים, חדר המדרגות ופינות הבית השונות - באמצעות צביעה, פרחים, תאורה נעימה, תמונות וכדומה.

13. אם הדירה קטנה - נסו להוציא ממנה רהיטים וחפצים מיותרים כך שתיראה מרווחת יותר.
איך לקנות נכס בבטחון?



קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:

1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).

2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו

3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו

4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.

5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו)


הטיפ נערך בין השאר על בסיס מאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008
איך אפשר להגדיל דירה?



ניתן להגדיל דירה בשיטות שונות. גם אם לא תמיד באופן חוקי אבל רצוי להשיג אישורים מראש, ניתן להשתמש בשיטות שונות:

1. לעשות גלריה ולהרוויח חלל שינה או חלל עבודה נוסף, בחדרים עם תקרה גבוהה.

2. בדירת קרקע ניתן לחפור מעט לעומק ולהגדיל את גובה התקרה כדי ליצור קומה נוספת או גלריה.

3. לפצל את הדירה לכמה יחידות דיור.

4. אפשר להגדיל את הסלון או חדר, על חשבון המרפסת.

5. אפשר לסגור מרפסת לטובת פינת עבודה או חדרון נוסף.

6. ניתן לספח מחסן או מזווה צמוד לדירה, לצורך הגדלת שטח הדירה בפועל.
איך לקנות נכס בביטחון?



קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:

1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).

2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו.

3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו.

4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.

5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו).



בכתיבת הטיפ נעזרנו במאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008.
על מה להקפיד בקניית דירה חדשה?



אלו הדברים שכדאי להקפיד עליהם בקניית דירה:

1. ביקור באתר הבנייה ובדיקת נגישות התחבורה למקום.

2. לערוך בדיקה מקדימה על החברה הקבלנית, אילו פרוייקטים קודמים עשתה ועד כמה ניתן לסמוך עליה.

3. יש לערוך השוואת מחירים מול פרוייקטים אחרים.

4. חשוב לבדוק ברשות המקומית מה הצפי לפיתוח האיזור מבחינת תשתיות, מוסדות ציבור ובנייה נוספת.

5. לבדוק מה שטחה של הדירה ומה מקבלים בפרוייקטים מקבילים.

6. בדיקת מצבו התכנוני של הנכס אותו אתם עומדים לרכוש.

7. חשוב לבדוק האם המפרט הטכני כולל גם את המטבח, מחסן ונקודות החשמל.

8. לוודא שיש היתרי בנייה לפרוייקט.

9. לוודא האם המחיר כלל בתוכו גם אגרות רישום בטאבו, מע"מ ושכר טרחת עו"ד.

10. חשוב לוודא מהם זכויותיכם כרוכשי הנכס, במידה וההיתר לא יוצא במועד.

11. חשוב לברר עם איש השיווק של הפרוייקט כמה כסף יש להפקיד כ"דמי רצינות".

12. כדאי להחליט מראש באיזה דירה אתם מעוניינים ולהחליט גם על דירות חלופיות במידה ולא תקבלו את מבוקשכם.

13. הציגו את החוזה לעו"ד ובקשו את חוות דעתו.

14. בררו מראש את התנאים לביטול החוזה, האם ומה גובה הקנס המוטל במקרה כזה.


האם כדאי להשקיע בקניית נכס בחו"ל?


אם אתה אדם מהישוב ולא משקיע מנוסה ובעל הון פנוי ואם שכנעו אותך הפרסומים והפרוספקטים המפוארים אודות דירות שמשלמות את עצמן ועוד מותירות לך הכנסה פנויה במנהטן וטורונטו ואיפה לא אז היזהר.

לעתים קרובות מדובר בחברות עם משרדי פאר ואנשי מכירות מפוארים שכשבודקים מה עומד מאחרי העסקאות המדהימות שלהם מגלים תרמיות במקרה הרע ועסקאות רעות במקרה הטוב (דירות שתוכל לקנות במחיר זול פי כמה אם תגיע למשרד המכירות שבאתר). שכר הדירה שהם מבטיחים לא ראלי והשנתיים הראשונות נגמרות מהר אבל המשכנתה שהיא לשנים רבות עלולה להשאיר אותך עם חובות אדירים, בלי דירה ובלי החסכונות שהשקעת בקניה בגלל שאין שוכרים, שאין הכנסה חודשית והכל מתמוטט מול ההתראות של הבנק שאפילו עברית לא מדבר.

עזוב - קנה לך דירה בארץ ותהיה בריא! באמת.
על מה להקפיד ברכישת משרדים להשקעה?


הנה 5 כללים חושבים לרוכשים משרדים להשקעה:

1. מיקומם של המשרדים - חשוב מאוד שהנכס בו אתם משקיעים יהיה נגיש מבחינת קרבתו לצירי תנועה מרכזיים ולתחבורה ציבורית כמו תחנת רכבת ואוטובוס.

2. חנייה - וודאו שיש במקום מספיק מקומות חנייה ומהו המחיר לכך.

3. ניצול מיטבי של שטח הבניין - שימו לב לכל העלויות שיש לשלם על הבניין כמו ארנונה, שכירות, דמי ניהול וכדומה וודאו שאין בזבוז של תשלום על שטחים מיותרים שאינם מנוצלים בצורה הטובה ביותר (שטחים ציבורים לדוגמה).

4. על מנת שהבניין ימלא את ייעודו לאורך זמן חשוב להקפיד מי הם המשקיעים והמשתמשים בבניין ולוודא שיהיה לו ביקוש ער לתקופות ממושכות.

5. יש לבדוק מהו מחיר הרכישה למ"ר כדי לדעת מהו פוטנציאל ההשקעה ולא לקחת בחשבון רק את התשואה העתידה לסבול מתנודתיות בתקופות שונות.
איך לעבור את בחינת התיווך בהצלחה?
על מה להקפיד כדי לעבור את מבחן תיווך הנדל"ן "על בטוח"?

1.המבחן מתחיל בשעה 12:00 במרכז הירידים בתל אביב.
למבחן ניגשים בכל מועד מאות נבחנים, ומטבע הדברים ההמולה במקום רבה. על מנת להימנע מלחצים ומתחים מיותרים, מומלץ להגיע לפחות 45 דקות לפני השעה היעודה, כלומר, לצאת מספיק זמן מהבית, לאחר שוידאתם שלא שכחתם את תעודת הזהות שלכם, את קובץ החוקים, שעון וכלי כתיבה מתאים. כאשר אתם מגיעים למקום, בדקו באיזו כיתה ובאיזה שולחן אתם, בהתאם להודעה שקיבלתם בדואר מרשם המתווכים.

2.הגיעו למבחן רגועים ועם חיוך – היו בטוחים שתעברו את המבחן.
3.על מנת לחסוך זמן במבחן, מומלץ "לדגלן" את קובץ החוקים.
הדגלונים יסייעו לכם לאתר את החוק הרלוונטי ביתר קלות. ניתן כמובן להשתמש גם בתוכן העניינים הכללי או המפורט.

4.במקרה שנתקלתם בשאלה המכוונת למונח שאינכם זוכרים לאיזה חוק הוא שייך, עשו שימוש במפתח העניינים המפורט.

5.משך הבחינה – שעה וחצי.
נצלו את כל הזמן העומד לרשותכם, ואל תמהרו להגיש את המבחן מיד כאשר סיימתם אותו. עיברו שוב על שאלות שהתקשיתם בהם, תוך השוואת התשובות המלאות לנוסח הסעיף בחוק. רבות מהתשובות של השאלות הם ציטוטים מתוך החוק עצמו, ואיתור הסעיף הרלוונטי יכוון אתם לתשובה הנכונה ביותר.

6.הבחינה כוללת 25 שאלות ברירה (מבחן אמריקאי).
הקדישו זמן מתאים לכל שאלה.
שאלות פשוטות וקלות, סמנו ועיברו הלאה.
אם יוותר לכם זמן, בדקו את עצמכם שוב אל מול נוסח החוק.
שימרו מספיק זמן לשאלות מורכבות יותר.

7. אל תתעכבו על שאלות קשות. אם השאלה גוזלת מכם זמן רב, דלגו עליה לשאלות הבאות, אך אל תשכחו לחזור אליה מאוחר יותר.

8.אל תמהרו לסמן את התשובה הראשונה שנראית לכם. קראו היטב את השאלה, ולאחר מכן קראו היטב את כל ארבעת האפשרויות. לעיתים תמצאו תשובה נכונה יותר מהתשובה שקודמת לה.

9.אם אתם זוכרים היטב את נוסח החוק, סמנו את התשובה הנכונה ללא היסוס. אם הינכם מהססים, היעזרו בקובץ החוקים. אתרו את החוק והסעיף הרלוונטיים ורק לאחר שתקראו אותם, חיזרו לשאלה וסמנו את התשובה הנכונה. כאמור, רבות מהתשובות הנכונות הן ציטוטים של סעיפי החוק.

10.לא להעתיק – למדתם מספיק ואין סיבה לחשוב שהשכן שיושב לידכם יודע יותר טוב את התשובה. ובכלל רוב הסיכויים שהוא אוחז טופס בחינה שונה משלכם שבו סדר השאלות והתשובות שונה. שימו לב ישנם 4 גרסאות שונות לכל בחינה.

11.במקרה של שאלה שאינכם מבינים או מסוגלים להשיב עליה ניתן לבקש את עזרתו של חבר הוועדה המייעצת לרשמת המתווכים בפניה למשגיח בחדר הבחינה.

12.לא להשאיר שאלות לא פתורות.
גם אם לא הצלחתם לפתור את השאלה מומלץ לנחש את הפתרון , יש סיכוי שהניחוש שלכם נכון, מאידך, אי מתן תשובה זה תמיד שגיאה.

שיהיה לכם בהצלחה,
לקורס הכנה לבחינת התיווך בירושלים , במרכז , או בדרום
התקשרו : 077-4140429
או במייל : info@puzzle.org.il
מה חשוב לדעת לפני שמוכרים נכס בעזרת מתווך?



הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:

1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.

2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.

3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.

4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.

5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.

6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.

7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.

8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.

9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
איך להשקיע בנדל"ן חו"ל בלי סיכונים ובעיות מיותרות?
על מה חשוב להקפיד בחתימת זיכרון דברים לרכישת נדל"ן?
איך לשכור משרדים בדרך הנכונה?
מה נדרש לעשות כדי להגיש לעיריה בקשת היתר לתמ"א 38?
על מה להקפיד ברכישת דירה?


אֵאוּרִיקַה - האנציקלופדיה של הסקרנות!

העולם הוא צבעוני ומופלא, אאוריקה כאן בשביל שתגלו אותו...

אלפי נושאים, תמונות וסרטונים, מפתיעים, מסקרנים וממוקדים.

ניתן לנווט בין הפריטים במגע, בעכבר, בגלגלת, או במקשי המקלדת

בואו לגלות, לחקור, ולקבל השראה!

אֵאוּרִיקַה - האנציקלופדיה של הסקרנות!

שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.